Les propriétaires n’auront ainsi plus la possibilité de procéder à une augmentation des loyers à l’occasion de chaque changement de locataire. L’objectif de la mesure est de faire en sorte qu’un locataire qui arrive dans un logement paie le même loyer que son prédécesseur.
Par Thibault Doidy de Kerguelen.
Dans un entretien accordé au quotidien Libération, et dont vous avez certainement entendu parler, Cécile Duflot, la ministre du Logement, a indiqué qu’un décret visant à encadrer l’évolution des loyers lors des « relocations » serait publié dans le courant de l’été pour une application dès la rentrée. Les propriétaires n’auront ainsi plus la possibilité de procéder à une augmentation des loyers à l’occasion de chaque changement de locataire. L’objectif de la mesure est de faire en sorte qu’un locataire qui arrive dans un logement paie le même loyer que son prédécesseur.
Le discours officiel de la langue de bois gouvernementale se sent obligé de préciser que « …les loyers ne seront pas bloqués pour autant, ils continueront d’évoluer en fonction de l’indice de référence adossé à l’inflation ». Ce qui est bien sûr une contrevérité, puisque cela revient à dire que le gouvernement s’arroge le droit de décider de manière autoritaire et dirigiste du prix des loyers. Ce n’est ni le marché ni la règle de l’offre et de la demande qui désormais régulera le prix des loyers, c’est l’indice publié par l’INSEE, institut sous tutelle de Bercy… Le gouvernement prétend stopper ainsi la spirale inflationniste des loyers (+2,4% en moyenne de façon générale, +6% en moyenne pour les « relocations » en Île-de-France en 2011), principalement dans les zones où il existe une distorsion entre l’offre et la demande de logements (Île-de-France, littoral méditerranéen et certaines métropoles régionales). Nous sommes là dans une pure logique socialiste. Qu’est-ce qui fait que les loyers augmentent actuellement ?
D’abord la hausse du prix d’achat. L’INSEE vient de publier les chiffres, sur un an : les prix franciliens de l’immobilier demeurent en hausse (+5,4%). L’augmentation est plus marquée pour les appartements (+6,2%) que pour les maisons (+3,8%). Si l’investisseur achète plus cher, comment peut-il ne pas répercuter cette hausse sur les loyers ? Vous remarquerez combien les chiffres sont proches, +5,4% à la hausse, +6% à la location. D’ailleurs, cela m’amène à m’interroger sur la manière dont notre ministre entend gérer ce problème. Un nouveau propriétaire ne pourra pas louer le bien à hauteur du son coût d’acquisition ? Cela rend le rendement de l’immobilier tout de suite beaucoup moins attrayant. Il ne faudra pas dès lors se plaindre de ne pas trouver d’investisseur.
L’autre grande cause de l’augmentation des loyers, c’est la raréfaction. La politique, déjà initiée par le gouvernement précédent, consistant à supprimer les pseudo « niches fiscales » a conduit à une réduction importante des avantages accordés aux investisseurs en immobilier locatif (lois Scellier). Ceci doit nous conduire à la suppression pure et simple du dispositif au plus tard à la fin de l’année, comme Madame Duflot, décidément très en verve, l’a annoncé. Or, exactement comme nous l’avions indiqué à maintes reprises dans ces colonnes dès l’année dernière, cette funeste décision n’a d’autres conséquences que de raréfier l’offre, donc d’accroître le problème du logement et de provoquer un phénomène naturel à la hausse des loyers. C’est simple, le 30 mai dernier, les chiffres sont tombés. Ils parlent d’eux-mêmes : les ventes de logements neufs ont chuté de 14,4% en France au premier trimestre 2012 par rapport au trimestre équivalent de 2011, selon les derniers chiffres communiqués par ce même ministère du logement dont la politique génère la situation qui lui sert ensuite de prétexte pour étatiser le marché. Au total, 19 600 logements neufs ont été vendus par les promoteurs sur les trois premiers mois de cette année. Le ministère fait état également d’un plongeon de 22,5% des mises en chantier (76 215) et d’une baisse de 2% des permis de construire (101 945) entre février et avril 2012. Qui peut croire que l’État a aujourd’hui les moyens de se substituer à cet investissement privé défaillant ? Personne. Des milliers et des milliers de logements ne seront pas construits et il sera de plus en plus difficile pour de plus en plus de Français de se loger.
Un certain nombre de promoteurs et de professionnels du logement craignent que la mise à mort du dispositif Scellier ne soit avancé à cet été par le gouvernement. En fait, il importe peu de savoir s’il sera avancé ou non. Le mal est fait. Comme nous le redoutions, des milliers d’emplois vont disparaître, qui feront autant de millions de cotisations sociales qui seront remplacées par des allocations chômage, des centaines de petites entreprises vont mettre la clef sous la porte laissant quelques millions d’euros d’ardoises, des millions d’euros de TVA et d’impôts ne seront pas recouverts. Mais tout cela n’a aucune importance, n’est ce pas, « au niveau des symboles », une « niche fiscale » aura été détruite et des « riches » donneront leur argent à l’État plutôt que de participer à l’effort collectif visant à résorber une partie du déficit de logements.
Nous avons déjà eu l’occasion à plusieurs reprises de critiquer vivement cette logique étatiste de régulation par le pouvoir central du marché du logement. Cela n’a jamais fonctionné. Jamais. En aucun lieu géographique, à aucune époque. À chaque fois, cette politique a conduit soit à la paupérisation, soit à la fracture sociale. La paupérisation lorsque l’État, par une politique coercitive, comme ce que nous connaissons actuellement, décourage les investisseurs et ne supplée pas par des investissements massifs. Alors, le parc de logements stagne quand la population croît, le parc de logements vieillit et se dégrade, le nombre d’exclus qui se tournent vers des solutions précaires augmente considérablement. La fracture sociale est une conséquence de la politique dirigiste appliquée dans un contexte de relative prospérité. L’État se met à construire à tout va, il pallie la carence d’investisseurs privés. Alors la part de population qui vit dans des HLM s’accroît considérablement. Le parc de logement se fracture en logements très haut de gamme réservés à de hauts revenus ou à des personnes logées par leur employeur et des logements HLM pour le reste de la population. Le niveau intermédiaire disparaît.
En guise de conclusion, je citerai cette phrase célèbre d’un économiste suédois, Assar Lindbeck, qui, dans son ouvrage A study of the price system in the housing market (toujours pas traduit depuis 1963…) a cette phrase demeurée célèbre : « le contrôle des loyers est le moyen le plus efficace de détruire une ville, avec le bombardement ».
RT @Contrepoints: Crise du #logement, @CecileDuflot fait tout pour ne pas résoudre la crise http://t.co/imAQNhOE
Crise du logement, Cécile Duflot fait tout pour ne pas résoudre la … – Contrepoints: Crise du logement, Cécile… http://t.co/QTxeLuXu
Crise du logement, Cécile Duflot fait tout pour ne pas résoudre la crise: Les propriétaires n’auront ainsi plus … http://t.co/gXT8sPDR
Si j’agrée évidemment au propos tenu sur le contrôle des loyers, je désapprouve la défense du dispostif scellier.
D’abord parce que tout bien qui jouit d’une subvention, qu’elle soit directe ou sous forme d’une « discrimination fiscale positive », vole les contribuables qui n’en bénéficient pas au détriment de ceux qui en bénéficient.
Ensuite, parce que toute carotte fiscale favorise le mal-investissement. En scellier, en province, on fait presque exclusivement du studio et du deux pièces. Quid des familles ? Sans parler des monceaux d’appartements que la carotte fiscale a fait construire dans des endroits ou il n’y avait pas de demande.
voir à ce sujet:
http://www.objectifliberte.fr/2009/07/defiscalisation-piege-a-cons.html
Pour la région parisienne, il faudrait:
Libérer la construction en hauteur dans les quartiers sans intérêt touristique et en première couronne. Ainsi, le prix des logements en première courronne baisserait, entrainant, par jeu de la concurrence, une forte modération sur les prix de l’hypercentre, où les possibilités de constructions nouvelles sont de toute façon limitées.
Avec un foncier revenu à des niveaux raisonnables, pas besoin de subvention !
Quant à affirmer que la suppression du scellier va supprimer des emplois, on pourrait en dire autant de la suppression des subventions à l’éolien. Le problème n’est pas de tuer les emplois non rentables sans subventions, c’est de permettre à l’économie d’en créer de nouveaux qui eux, seront rentables par eux mêmes (Schumpeter, destruction créatrice, etc…) – Et là , il est vrai qu’avec l’équipe au pouvoir, on n’en prend pas le chemin.
Bonjour Vincent,
Vous l’avez compris, je soutiens que la disparition du dispositif Scellier est une erreur. Je connais votre argumentation, puisque c’est aussi celle de la rédaction de « Contrepoints » qui, l’avait même précisé en bas de mon article du mois de novembre dernier (http://www.contrepoints.org/2011/11/19/56506-loyer-des-petites-surfaces-vive-la-surtaxe). Laissez moi vous répondre:
Vous dites: « Tout bien qui jouit d’une subvention…. »
Excusez moi, mais vous êtes là dans l’idéologie. Vous affirmez une règle que vous posez préalablement comme vérité et à la lueur de laquelle vous éclairez ensuite le monde. Nous sommes aux antipodes de mon mode de fonctionnement et d’analyse. Je prétends même que c’est ce type de fonctionnement intellectuel qui anime les Duflot et ses « camarades », qu’ils soient roses, rouges ou pastèques (verts dehors, rouges dedans). Leur prisme est différent du votre mais la démarche intellectuelle est la même. « Je pose un principe idéologique préalable à toute analyse d’un phénomène… ». Si une telle démarche peut s’avérer recevable dans un certain nombre de cas, en particulier lorsque vous sortez du cadre idéologique pour entrer dans le cadre moral (cf les travaux de Levi Strauss sur le tabou), elle est totalement hors sujet dans le domaine économique qui est par essence l’univers du pragmatisme. L’idéologie en économie conduit à se voiler la face et à ne pas prendre en compte volontairement certains facteurs qui seraient susceptibles d’aller à l’encontre des présupposés. Enfin, l’idéologie est anti libérale puisqu’elle aliène la pensée.
Vous précisez ensuite: « vole les contribuables…… » Il me semble que c’est le cas de toutes les contributions. Il y a toujours une part de la contribution que vous apportez à la communauté qui va aller à un équipement, un service dont vous n’aurez vous personnellement pas besoin alors que d’autres auront participé au financement d’un équipement ou d’un service dont vous serez usager. C’est le principe de la participation collective à la société. J’ai, au contraire, plutôt l’impression, en ce qui me concerne, que lorsque l’Etat me donne la possibilité d’orienter une partie de ce que je lui dois (au regard de la loi, bien sûr…) vers telle ou telle activité de mon choix, il me « décollectivise » un petit peu. N’oubliez pas que ces dispositifs (tous) ne sont accordés que dans la mesure où votre investissement est supérieur à ce que vous auriez versé en impôts! Donc, à condition de dépenser plus, j’oriente une partie de ma part contributive au fonctionnement de la Nation vers telle ou telle activité, nécessaire à la vie de la collectivité, et avec laquelle je me sens plus en accord. Mieux, dans le cadre spécifique du Scellier, qui peut servir à un membre de mon entourage ou de ma famille…
Vous dites ensuite: « la carotte fiscale favorise le mal-investissement….. » Faux. Hormis le fait qu’à nouveau votre tendance naturelle à idéologiser votre raisonnement reprend le dessus, ce que vous affirmez est faux. SI ce sont effectivement un grand nombre de petites surfaces qui ont été construites grâce à ce dispositif, c’est parce que cela correspondant à la demande. Lisez les rapports des professionnels du bâtiment, vous verrez que ce sont toujours les petites surfaces qui sont aujourd’hui en situation de pénurie. Les familles se fractionnent et, à par dans les milieux immigrés d’origine africaines, le nombre d’enfants diminue, le nombre de personnes en retraite vivant seules augmente etc etc…
Vous évoquez « les monceaux d’appartements…. » .. « les monceaux.. » faut pas exagérer, tout de même! Oui, il y a eu des des immeubles ou des résidences qui ont été construites n’importe où (j’en connais quelque uns dans ma région…). Mais d’une part, cela n’a pas coûté un ct au contribuable, même si on reprend votre mode de pensée. En effet, le dispositif Scellier ne fonctionnait que dans la mesure où l’appartement était effectivement en location dans les conditions locatives déterminées par la loi, dans les 12 mois qui suivaient sa livraison. Donc, si l’appart était vraiment dans un endroit pourri, il ne trouvait pas preneur et il n’y avait pas déduction fiscale, soit il était mis en location et il n’était pas dans un endroit aussi pourri que cela….
Vous terminez en disant: « Quant à affirmer….. » Désolé, mais là encore je ne me situe pas sur un plan idéologique dont je me fous comme de ma première.. Je dis simplement que lorsque l’on affirme que l’on supprime le dispositif Scellier en affirmant qu’il « coûte » à l’Etat parce que des contribuables emploient leur part contributive à autre chose qu’au budget de l’Etat, on provoque un certain nombre de réactions comme effectivement des fermeture d’entreprises, des licenciements, des manques en termes de logements qui coûtent des indemnités de chômage, des dettes non payées, des manques à gagner sur les cotisations sociales, des manques à gagner sur la TVA (oui, les méchants investisseurs qui « détournent » une partie de leur part contributive paie de la TVA….), des manques à gagner sur la fiscalité des entreprises qui, au total, coûtent plus cher à la collectivité que les impôts ramassés…. C’est du pragmatisme, du pur pragmatisme. Si le but du jeu est de faire faire des économies au(x) budgets(s) de la collectivité, on se fout de la g… du monde. Si le but du jeu est d’asservir l’économie à une idéologie (qu’il s’agisse de celle de nos dirigeants ou de la votre, d’ailleurs sur ce sujet vous êtes bien en phase..) j’estime que, pour le moins, ce n’est pas le moment car toute tentative de cette nature a toujours coûter très très cher, même lorsque l’idéologie qui sous tendait cela était viable, ce qui semble être le cas de la votre.
Cordialement,
Thibault
« Crise du logement, Cécile Duflot fait tout pour ne pas résoudre la crise » http://t.co/CIWThTxI via @Contrepoints #jevoteUMP
« Crise du logement, Cécile Duflot fait tout pour ne pas résoudre la crise » http://t.co/6azJRZbm via @Contrepoints
RT @Contrepoints: Crise du #logement, @CecileDuflot fait tout pour ne pas résoudre la crise http://t.co/imAQNhOE
« Crise du logement, @CécileDuflot fait tout pour ne pas résoudre la crise » http://t.co/VInDN1fP via @Contrepoints
« Crise du logement, Cécile Duflot fait tout pour ne pas résoudre la crise » http://t.co/0OkKepx0 via @Contrepoints
Concernant la Loi Scellier, piège à cons>> http://www.objectifeco.com/economie/anticipations-tendances/article/vincent-benard-immobilier-derniers-jours-de-bulle-un-piege-a-cons-nomme-defiscalisation-scellier
« Crise du logement, Cécile Duflot fait tout pour ne pas résoudre la crise » http://t.co/iotuaWRT via @Contrepoints
« Crise du logement, Cécile Duflot fait tout pour ne pas résoudre la crise » http://t.co/sqT4nFpJ via @Contrepoints
« Crise du logement, Cécile Duflot fait tout pour ne pas résoudre la crise » http://t.co/9XfxVLrH
RT @xavierjob: « Crise du logement, Cécile Duflot fait tout pour ne pas résoudre la crise » http://t.co/9XfxVLrH
« Crise du logement, Cécile Duflot fait tout pour ne pas résoudre la crise » http://t.co/RJUMjlsI via @Contrepoints
« Crise du logement, Cécile #Duflot fait tout pour ne pas résoudre la crise » http://t.co/Tsh6JV4N via @Contrepoints
RT @PierryckB: « Crise du logement, Cécile #Duflot fait tout pour ne pas résoudre la crise » http://t.co/Tsh6JV4N via @Contrepoints
Miss duflot et en général les verts sont contre le bétonnage et l’expansion des villes….Bref ils sont pour le maintien de la pénurie!
‘avoir designé ministre du logement, cest comme avoir decidé de mettre une vegetarienne fanatique à la tête du syndica des bouchers et charcutiers….. Une aberration en somme!