Logement : dans quel camp joue la FNAIM ?

La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a estimé mardi 14 mai 2013 que le projet de réforme de l’urbanisme en préparation au ministère du Logement « allait dans le sens d’un rééquilibrage des relations entre locataires et bailleurs ».

Par Thibault Doidy de Kerguelen.

« Dans ce projet de loi il y a de bonnes orientations », a salué, au cours d’une conférence de presse, Jean-François Buet, président de l’organisme, dont on peut se demander s’il a une bonne idée des blocages du marché.

Obligation de justifier a posteriori le motif du congé

Si être favorable à la mise en place de questionnaires normés pour les états des lieux d’entrée et de sortie, aujourd’hui « source de la plupart des contentieux », ne mange pas de pain (même si cela ne pourra se faire qu’à minima, les situations étant par définition particulières), approuver l’obligation pour le propriétaire de justifier a posteriori le motif du congé donné au locataire pour éviter les « motifs fallacieux » tient du renforcement de l’atteinte au droit de propriété. Les conditions de résiliation de bail sont aujourd’hui draconiennes et les possibilités de recours du locataire en cas de fraude du propriétaire existent. L’obligation de prouver a posteriori ne fait que renforcer le sentiment de suspicion à l’égard du propriétaire réputé fraudeur qui doit en permanence justifier de ses actes et de ses dires. En termes de droit, nous sommes en face d’un inversement de la charge de la preuve. Approuver cela, c’est tirer contre son camp. Lorsqu’il n’y aura plus de propriétaires particuliers qui loueront, bien des agences FNAIM seront en difficulté…

La caution sous séquestre

Bien sûr, la Fnaim ne s’oppose pas au séquestre du dépôt de garantie dans le cas des propriétaires particuliers. Qu’espèrent-ils ? En toucher les intérêts ? Là encore, la FNAIM par cette attitude se range résolument dans le camp des adversaires des propriétaires particuliers. Déjà la réduction de ce dépôt de garantie à un mois de loyer, ce qui ne couvre rien en termes de risque, a contribué, combiné avec l’application de cotisations sociales, soit à la baisse des revenus des propriétaires (d’où leur raréfaction), soit à l’augmentation des loyers, son séquestre aujourd’hui ne va faire qu’empirer le phénomène.

Pénalisation des propriétaires pour restitution tardive de la caution

Toujours dans le même sens, la FNAIM, par la voix de son Président, se dit favorable à la pénalisation des propriétaires en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, qui pourrait aller jusqu’à 10% du montant de ce dépôt. Tout juste estime-t-elle que cela devrait avoir pour contrepartie une pénalisation des locataires en retard de paiement…. (ce qui, soit dit en passant, existe déjà et ne résout rien dans le cas de difficultés réelles, ce qui est l’immense majorité des cas ; tondre un œuf n’a jamais rapporté gros…). Réclame-t-elle un assouplissement de procédures d’expulsion en cas d’impayés ? De cela, pas un mot…

Suppression des honoraires à la charge du locataire

Par contre, quand il s’agit de défendre les intérêts pécuniaires des agences, M. Buet retrouve ses esprits et s’oppose à la suppression des honoraires de location à la charge des locataires (communément appelés « frais d’agence »). « Cela aura un effet inverse de celui recherché », avertit-il, prônant plutôt un renforcement du devoir de conseil et d’information des agences envers les locataires. Ben tiens. Bien sûr que tout travail mérite salaire et que lorsqu’une agence trouve un logement à un locataire, il est normal qu’elle touche une rémunération. Mais, si on y réfléchit bien, ces honoraires sont pris en charge pour moitié par les deux parties. Lorsqu’une agence présente un locataire, elle est censée avoir pris des renseignements et vérifié sa solvabilité. Pourquoi ne pas ajouter une clause d’obligation justifiant les honoraires versés par le propriétaire ? Pourquoi ne pas « assurer » la véracité des déclarations avec obligation d’en assumer les frais en cas de tromperie se révélant dans une période de 3 à 6 mois suivant la signature du bail ? Voilà une proposition qui inciterait les propriétaires à passer par une agence, voire à remettre en location un bien. Autrement plus efficace que le « devoir de conseil et d’information envers les locataires ». D’autant que, chers agents immobiliers, sans les propriétaires, point de biens à louer, donc point d’affaires…

Taxe d’État pour une pseudo assurance

Quant à la mise en place d’une garantie universelle des risques locatifs, annoncée il y a quelques mois par le président de la République François Hollande, la Fnaim préférerait qu’elle prenne la forme d’une assurance obligatoire pour le bailleur, alors que le gouvernement penche pour une garantie de l’État en échange d’une taxe d’1% du montant du loyer, selon M. Buet. Là, la FNAIM a en grande partie raison. En grande partie seulement car la meilleure solution serait peut-être l’obligation d’une assurance, pas forcément à la charge du bailleur. En effet, il y avait, il n’y a pas si longtemps que cela, le système de la caution. Si un locataire faisait défaut, il y avait quelqu’un qui s’était porté caution et qui prenait le relais. Ce pouvait être l’employeur, la CAF, un ami, un parent solvables. Une telle solution aurait pour énorme avantage de couvrir le bailleur sans provoquer d’augmentation du coût de la location ou de diminution des revenus du bailleur. Dans le cas de personne bénéficiant de soutien social, la CAF, bras armé de l’État dans le secteur social, pourrait se porter caution, quitte ensuite à se rattraper sur les prestations. Pour les locataires qui n’auraient aucune caution à apporter, alors une assurance, soit prise par le locataire (avec remise de justificatif annuel comme pour l’assurance habitation), soit prise par le propriétaire (en déduction fiscale) pourrait se mettre en place. Beaucoup plus souple et beaucoup plus efficace que le système soviétique que nous prépare Madame Duflot.

Le projet de loi de réforme de l’urbanisme de la ministre du Logement Cécile Duflot sera examiné en conseil des ministres au mois de juin et débattu à l’Assemblée et au Sénat à partir de septembre. Souhaitons que d’ici-là la raison fasse son chemin…

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