Le plafonnement des loyers a deux effets économiques dominants : la raréfaction des logements et la réduction de leur qualité.
Par Acrithène.
Au regard de la stupidité des lois, Cécile Duflot prépare une performance, qui même pour ce gouvernement, sort du lot : plafonner les loyers.
L’idée est aussi vieille que la démagogie, et tant son ineptie logique que ses effets pervers concrets ont été démontrés et observés à maintes reprises. Déjà Adam Smith faisait justement remarquer que si les prix du blé étaient hauts, c’était que le blé manquait au regard de la demande et qu’en réguler le prix à la baisse ne changeait rien à la quantité disponible du moment mais réduisait certainement la quantité qui serait produite les années suivantes.
En 1992, une étude publiée par l’American Economic Review tentait de faire le point sur le degré de consensus au sein de la communauté des économistes (Alston et al, 1992). 1350 économistes furent invités à s’exprimer sur 40 idées générales.
La proposition suscitant le plus grand consensus était : « un plafonnement des loyers réduit la quantité et la qualité de l’offre de logements ». 76,3 % répondaient « oui », 16,6 % « oui, avec nuances » et seulement 6,5 % « non ».
Cécile et l’hypothèse des gentils propriétaires
La ministre du Logement propose que pour chaque quartier des grandes villes, et pour chaque catégorie de logement, les loyers ne puissent pas dépasser le loyer médian majoré de 20 %.
Évidemment, quand on s’intéresse à un phénomène économique, la première question qui devrait venir à l’esprit est de savoir pourquoi il existe. Selon le ministère, les écarts de loyers existent parce que certains propriétaires sont vilains et qu’ils demandent le loyer le plus cher qu’ils puissent obtenir sur le marché. Mais comme on s’intéresse aux écarts à la médiane, pour que cette hypothèse soit explicative de quoi que ce soit, il est aussi nécessaire que d’autres propriétaires soient gentils et généreux et décident de pratiquer volontairement des loyers nettement plus faibles que leurs vilains homologues alors même qu’ils trouveraient des locataires facilement en exigeant des loyers méchamment plus élevés. S’il n’y a pas de gentils de cette nature, l’avarice des propriétaires ne peut expliquer les variations.
L’autre explication est que les différences de prix s’expliquent par des différences entre les biens. Est-ce vraiment impossible que les appartements loués plus cher à surface égale dans un même quartier soit qualitativement différents ?
Si on ne peut facturer plus cher, pourquoi se soucier de la qualité ?
Avec tant de ministres qui parlent d’innovation à tous les micros qu’on leur présente, il est étonnant que personne n’ait appris à Cécile Duflot pourquoi les offreurs améliorent la qualité des biens et services qu’ils offrent. Pour vendre plus cher que leurs concurrents ! Je sais, c’est très vilain comme motivation mais grâce à cela, Cécile ne s’habille pas avec des peaux de bêtes.
Évidemment, s’ils ne peuvent répercuter totalement leurs investissements sur les loyers, les propriétaires réfléchiront davantage avant d’entamer la restauration de leurs biens et les constructeurs seront orientés vers des projets à la qualité plus moyenne.
En visant les loyers élevés, on décourage la construction
Une des caractéristiques les plus importantes d’un bien immobilier, c’est sans doute son ancienneté. Et c’est aussi une des caractéristiques les plus explicatives des différences de prix. Selon le magazine Capital (source), à Paris, le prix du neuf est d’environ 50 % supérieur à celui de l’ancien.
Il existe un relatif consensus pour associer le niveau des loyers à la rareté de l’offre immobilière. La meilleure solution pour réduire les loyers est donc de laisser le marché construire de nouveaux logements. Or, la caractéristique essentielle d’un nouveau logement est qu’il est neuf.
C’est à cette tautologie qu’on mesure toute la bêtise du projet de madame Duflot. Le contrôle des prix a peu d’impact sur la quantité de logements s’il ne vise que l’ancien. Mais en visant spécifiquement les loyers supérieurs, le projet cible particulièrement les futures constructions. C’est comme s’il avait été taillé sur mesure pour réduire l’offre immobilière.
Le contrôle des loyers déverse l’offre sur le marché des habitants propriétaires
Par ailleurs, pour les biens dont la nature justifie les écarts de loyers, la compétitivité de la location vis-à -vis de la revente sera nettement réduite. Concrètement, pour un bien qui se trouverait à 1,3 x la médiane, la baisse du loyer représentera une chute de 7,7 points de pourcentage du rendement de l’investissement. Un rendement inférieur à 7,7 % deviendrait donc négatif dans cet exemple. En revanche, le prix à la vente devrait être faiblement impacté, car la valeur pour l’acheteur souhaitant être occupant ne changera pas. Il est donc prévisible que ces biens sortent en partie du marché de la location.
L’effet est bien entendu dynamique. Lorsque les biens à forte valeur quitteront le marché de location, le loyer médian sera mathématiquement réduit. De nouveaux biens se trouveront alors au-dessus du plafond, quittant partiellement le marché locatif, rabaissant alors la médiane et ainsi de suite…
Quand la qualité se raréfie, la médiocrité s’apprécie
Au moins dans un premier temps, il est prévisible que le loyer moyen baisse. Cette baisse sera principalement liée à la baisse des hauts loyers.
Mais quel sera l’effet à plus long terme ?
Imaginons que demain le prix des Mercedes soit plafonné à 1,2 x celui d’une Renault. Cette mesure est-elle susceptible de faire baisser le prix d’une Renault ? À offres de Renault et de Mercedes fixes, non.
Maintenant, suivant les raisonnements qui ont précédé, supposons que l’offre de Mercedes s’amenuise. Comme les Renault et les Mercedes sont des biens différents mais concurrents, il est logique que la demande se déverse sur les Renault, provoquant l’appréciation de leur prix.
Le marché immobilier de la location subira la même conséquence. Si le contrôle des logements chers n’a aucune raison de modifier l’offre de biens de moindre qualité, elle a toutes les raisons de raréfier l’offre à la location des logements supérieurs ou neufs. Cela déversera logiquement les demandeurs frustrés de biens supérieurs vers les logements à loyers moyens, provoquant ainsi la hausse de leurs loyers.
À long terme, les logements neufs de 2014 étant les anciens de 2034, même l’offre de logements à loyers moyens sera réduite.
Apprécier la médiocrité ministérielle
Un des phénomènes fascinants de nos démocraties, c’est à quel point les citoyens sont convaincus de l’incompétence de leurs dirigeants. On pourrait y voir une preuve de lucidité, mais cela me convainc au contraire de leur immense naïveté. En effet, conclure la stupidité d’un ministre des effets pervers de sa politique, c’est partir du postulat de son dévouement sincère à l’intérêt général.
Personnellement, j’ai du mal à croire que Cécile Duflot soit aussi bête que ses propositions de lois. Tout au contraire, je crois que ceux qui verront leurs loyers baisser suite à l’application de la loi n’auront aucun problème à identifier le gouvernement comme la source de leur bénéfice. En revanche, ceux qui en subiront les effets pervers, immenses mais diffus et relativement différés, lui feront peu de reproches.
Alors saluons plutôt l’intelligence de notre ministre pour ce coup de maître.
Source :
Alston, Richard M & Kearl, J R & Vaughan, Michael B, 1992. « Is There a Consensus among Economists in the 1990′s?, » American Economic Review, American Economic Association, vol. 82(2), pages 203-09, May.
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Sur le web
Les libéraux me font vraiment pitié. Ces derniers cherchent avant tput a préserver leur situation de rente au détriment des classes laborieuses qui ne peuvent plus se loger. Ces gens sont vraiment méprisables, en plus d’être méprisants. Au moins, Staline savait les mater.
Il faut le le lire pour le croire.
ah ça pas de doute, il savait les mater. Les ouvriers mécontents de leurs conditions de travail aussi, d’ailleurs. Ou les soldats qui osaient se plaindre de monter au front sans armes. Ou les paysans qui voulaient garder de quoi nourir leurs familles. Ou les minorités ethniques mécontentes de l’impérialisme russe, ou…
Et ce sont les libéraux qui vous font pitié? D’abord les gauchistes n’ont jamais pitié que d’eux-mêmes.
Ensuite, moi ce sont les ignorants et les imbéciles qui me font pitié. quoique dans votre cas j’aurais plutôt envie de vomir.
Oui ce sont bien les liberaux qui font pitié
STALIE est votre mentor ? Savez vous que le mur de Berlin est tombé en 89 signant l’échec majeur du communisme et du collectivisme ? Le droit de propriété est l’article no 1 de la convention européenne des droits,de l’Homme, dans lequel le droit de propriété est posé. C’est sur cette base que la Norvège a été condamné en Juin 2012 pour avoir bloqué les loyers , le gouvernement a dû rembourser aux propriétaires les hausses de loyer qu’ils n’avaient pas pu appliquer. Pour en revenir à STALINE, et à la force en général, sachez qu’on trouve toujours plus fort que soi et que l’argent est le nerf de la guerre
@Antilib: A mon avis vou s etres trop beau pour etre vrai. Je pense que vous etes un faux gauchiste. Je pense que vous etes un mec sans scrupule qui se fait passer pour une guachiste en essayant de pousser d’autres gauchistes a se ridiculiser comme vous a parler de Staline. C’est pas possible d’etrMe aussi caricatural que ca. A mon avis vous essayez juste de vous faire passer our un gauchiste et essayez de faire monter la sauce. Je crois pas un instant que vous puissiez etre sincèrement Stalinien.
OUi c’est un troll des forums, juste la pour polluer le débat avec des inepties hautement polémiques.
C’est formidable, on vous explique à longueur d’articles que si les loyers sont élevés c’est uniquement parce que l’état entretien la pénurie, et vous refusez de comprendre que c’est tout le contraire du libéralisme ?
Voyagez camarade ! Vous verrez que dans les pays libres, personne n’a de mal à se loger. Par contre, dès que les dirigistes entrent en jeu, pénurie, hausse des prix et des loyers et plein de gens à la rue.
Allez vivre un peu dans les beaux pays socialistes comme l’Argentine, le Venezuela et Cuba.
C’est comme si vous disiez :  » Les communistes me font vraiment pitié. Ces derniers cherchent avant tout a préserver leur situation de rente au détriment des classes laborieuses transformées en esclaves (cf comment Staline a utilisé et fait mourir les prisonniers par centaines de milliers pour réaliser son rêve de grandeur) . Ces gens sont vraiment méprisables, en plus d’être méprisants. Au moins, Hitler savait les mater. »
C’est vous qui êtes méprisable, mais je suis sûre que vous devez vous prendre pour un grand humaniste ? Non ?
Désolé, mais trop c’est trop !
Commencez à apprendre l’histoire et demandez aux Ukrainiens ou plutôt à leurs descendants ce qu’il pensent de Staline pour ses prouesses économiques de 1932 -1933…… ce qui ont eu pour résultat : 6 millions de morts (de faim) alors que l’Ukraine a toujours été connue pour être un grenier à blé !
Pas étonnant que la France aille si mal avec un tel état d’esprit.
« Cécile ne s’habille pas avec des peaux de bêtes. »
En êtes-vous bien sur ? 🙂
« L’autre explication est que les différences de prix s’expliquent par des différences dans les biens. Est-ce vraiment impossible que les appartements loués plus cher à surface égale dans un même quartier soit qualitativement différents ? »
La différence ne s’explique-t-elle pas aussi simplement par le moment de mise en location (puisqu’on ne peut pas augmenter le loyer librement sans changement de locataire) ? La médiane des loyers d’un quartier prend en compte des logements loué au même locataire depuis des années (et donc à un prix plus faible que le prix actuel, vu que l’IRL est plus faible que l’augmentation des loyers). Comment cette médiane est-elle calculée ?
Cela ne change rien bien sur à la stupidité d’un tel contrôle.
« il est aussi nécessaire que d’autres propriétaires soient gentils et généreux, et décident de pratiquer volontairement des loyers nettement plus faibles  »
Malheureusement pour les propriétaires qui n’ont pas envie ou le temps de traiter directement avec le locataire et passent par un gestionnaire dans un réseau (ladresse,laforêt, foncia FNAIM etc..), il est impossible de fixer un loyer en dessous du prix du marché du quartier car ils ne veulent plus prendre l’affaire..
Ce qui est effrayant avec Antilib, c’est que l’on sent poindre sous ces paroles le désir, s’il était au pouvoir, de construire des goulags pour y enfermer (et y faire mourir aussi d’ailleurs) les méprisables libéraux.
Ce genre d’individu me fait dresser les cheveux sur la tête.
Duflot, Placé et tous les autres Verts sont des crypto-marxistes, si vous n’avez pas compris ça, inutile de discuter d’idéologie. Je préciserai par contre au sujet de Staline que ce sont près de 50 millions de morts justifiés pour le maintien de l’idéologie marxiste-léniniste, en incluant la famine contrôlée de l’Ukraine. La France plonge tête première dans la boue marxiste puisque Moscovici a laissé entendre que tous les moyens seraient appliqués pour poursuivre les fraudeurs, y compris la délation, triste retour en arrière …
@jacqueshenry
« au sujet de Staline que ce sont près de 50 millions de morts  »
Il ne faut pas éxagérer .Ces chiffres sont totalement fantaisistes.
Je ne sais pas si vous imaginez ce que représente 50 millions de personnes simplement en comparaison des morts de la Première Guerre Mondiale qui sont bien plus faibles..
La grippe dite « espagnole » de 1918-19 a tué plus de personnes que la première Guerre Mondiale (20 millions contre 19 d’après wikipedia).
Ne nourrissez pas le troll « antilib »; il est trop fier de lui d’avoir suscité tant de réactions, avec juste 4 phrases. Négligez ce genre de minus a petits moyens qui n’a que son discours de haine pour essayer de susciter l’intéret de son entourage. Ca ne nécessite pas de réponse.
Conclusion de l’article tout en maestria et complete perfidie : « duflot est assez intelligente pour mesurer l’effet pervers de sa politique ».
Malheureusement je crois que ce n’est pas le cas, et quand bien même, le simplisme et le romantisme de leurs idées suffisent largement aux socialistes, ou quand une politique semble « lutter contre l’avidité des méchants », alors elle est bonne et doit être tentée : elle pourra être défendue, car si elle échoue ce sera aussi et encore de la faute de ces mêmes méchants « qui ne jouerons pas le jeu ».
Et puis on pourra démontrer a volonté a coup de mensonges jamais démentis que cette politique aura échoué, ou réussi.
La France est un pays d’économie planifié où la propriété privée est mal vue et la création de richesse haïe.
Gauche et droite confondues.
Droite ? Où ça ?
Comme disait Druon, en France il existe deux partis de gauche dont l’un par convention s’appelle la droite !
Vous sur-estimez les politiques, certes il arrive évidemment qu’il fasse des lois contre certaines catégories (par exemple les riches, chefs d’entreprises, artisans) qui ne votent pas pour leur parti afin d’améliorer dans le très court terme leur électorat (fonctionnaire, banlieues etc). Mais dans bien des cas nos politiques sont tout simplement stupide ! Ils n’ont lu que la propagande marxiste, beaucoup de gens a gauche n’ont lu que les livres de gauche, vous seriez sans doute surpris de la faiblesse de niveau de beaucoup de nos dirigeants ! Pas mal pensent sérieusement bien faire en appliquant leur doctrine stupide.
L’ENA Marxiste, PTDR! Et à l’HEC on est formé avec le petit livre rouge?
à HEC il y a quelques profs marxistes, oui. Mais ils ne sont pas majoritaires, contrairement à d’autres écoles de commerce un peu moins cotées (lien de cause à effet ?).
Les profs d’éco de science po et de l’ENA sont, eux, en grande majorité neo-marxistes ou de « l’école de la régulation », qui ne vaut pas mieux. Les plus libéraux d’entre eux sont néo-keynesiens. Pour ce qui est des profs pas d’éco, ils sont tous marxiste idéologiquement, mais ils ne comprennent même pas de quoi il retourne puisqu’ils comprennent encore moins à l’économie que leur collègues sus-mentionnés.
La socio universitaire et le CNRS le sont a 100%; C’est limite s’i lfaut pas sa carte pour rentrer
Cet article soulève explicitement une question intéressante. Quid des motivations d’une politique dont on connait à l’avance les effets : « après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville » (Assar Lindbeck)? Nous devons donc tester l’hypothèse H0 « Duflot est complétement conne » contre H1 « Duflot sait parfaitement ce qu’elle fait ». Le Public Choice permet de rendre compte de tels types de décisions dans le cadre de H1 : démagogie clientéliste contre coûts cachés imposés aux mal logés apportant un bénéfice politique positif. Notons toutefois qu’H0 et H1 ne sont pas totalement incompatibles. La question reste donc ouverte. Un dernier indice permettra peut-être de trancher : http://lci.tf1.fr/people/2008-02/cecile-duflot-maman-petite-terebentine-4870755.html
Il y a surtout l’hypothèse H’0 : Duflot ne sait que très moyennement ce qu’elle fait, mais jusqu’ici ça lui a personnellement réussi et c’est ça qui compte, alors elle continue.
Il faut être très soigneux dans le choix des hypothèses, les plus évidentes ne sont pas les plus judicieuses.
+1
encore une illustration de la maxime : ce que la bêtise suffit à expliquer n’a pas besoin d’une autre explication
http://www.challenges.fr/economie/20130716.CHA2429/achat-immobilier-vers-une-hausse-des-droits-de-mutation.html?xtor=RSS-16
Les collectivistes prouvent une fois de plus soit:
– qu’ils ne comprennent rien aux mécanismes économiques les plus simple
– soit qu’ils poursuivent sciemment d’appauvrir les français
Enfin , ce qui est hallucinant c’est qu’avec 2% des voix aux dernières élections le parti de cette nana ait le pouvoir de nous enquiquiner à ce point !!!!
Moi je n’ai aucune pitié des staliniens.
il est préférable que le prix du m2 de location soit différent d’un studio ou t5