Note de Contrepoints : cet article a suscité une réaction des auteurs de l’étude, réaction que vous trouverez à la suite de l’article initial.
Par Thibault Doidy de Kerguelen.
Remise à Matignon mercredi dernier, une note du CAE (Conseil d’analyse économique) signée par deux économistes, Alain Trannoy et Étienne Wasmer, formule dix propositions pour « une politique du logement plus efficace en France ». Le CAE s’était déjà fait remarquer récemment en reprenant à son compte les idées plus que discutables d’un think tank du Parti socialiste.
Le CAE préconise donc d’expérimenter l’encadrement des loyers prévu dans le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) examiné au Sénat cette semaine, mais aussi, d’alourdir la taxation sur les revenus tirés du patrimoine bâti : « les économistes s’accordent pour considérer que, parmi tous les revenus du capital, les revenus fonciers devraient être les plus lourdement imposés : la majeure partie de ces revenus est de la rente (la rente foncière) qui peut être taxée sans effet négatif sur l’économie ».
« Ce n’est pas avec de telles élucubrations que l’on donnera des logements aux Français », a déclaré très sobrement et très justement le président de la Fnaim, qui rappelle que nous n’allons pas tarder à voir les conséquences de n’avoir pas pris en compte « le discours des professionnels de l’immobilier » dans la préparation de la loi Alur.
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Sur le web.
Réaction d’Etienne Wesmar :
L’article que vous avez publié ici :
est inexact sur deux points.
D’une part, la note no 10 du CAE dont je suis co-auteur avec Alain
Trannoy, et qui se trouve ici,
http://www.cae-eco.fr/La-
contient pas l’extrait que vous nous attribuez sur la taxation de la
rente: « les économistes s’accordent pour considérer que, parmi tous
les revenus du capital, les revenus fonciers devraient être les plus
lourdement imposés : la majeure partie de ces revenus est de la rente
(la rente foncière) qui peut être taxée sans effet négatif sur
l’économie ».
Cet extrait provient en réalité de la page 8 de la note précédente (no
9) du CAE de MM. Artus, Bozio et Mme Garcia-Penalosa (disponible ici
http://www.cae-eco.fr/IMG/pdf/
Deuxièmement, le dernier paragraphe « Ce n’est pas avec de telles
élucubrations que l’on donnera des logements aux Français », a déclaré
très sobrement et très justement le président de la Fnaim, qui
rappelle que nous n’allons pas tarder à voir les conséquences de
n’avoir pas pris en compte « le discours des professionnels de
l’immobilier » dans la préparation de la loi Alur.
et notamment le mot « élucubration » est également une critique de cette
note précédente, comme vos confrères de l’expansion s’en sont fait
l’écho:
En tant qu’économistes, nous n’avons pas de souci pour dialoguer
publiquement et être exposé à la critique toujours légitime, mais dans
le cas d’espèce, votre article attribue des critiques qui portent sur
des travaux que nous n’avons pas réalisés. Nous vous serions donc gré
de bien vouloir modifier votre article en conséquence afin de rétablir
la vérité.
Nous serions par ailleurs heureux de pouvoir expliquer nos
propositions dans le détail, si elles vous intéressent.
Cordialement,
C’est bien! Qu’ils continuent à penser prélèvements sur les gens qui investissent. Non!!! L’immobilier n’est pas une rente!!! Cette vision par leur petit bout de la lorgnette illustre bien que ces conseillers font des propositions sur des sujets qu ils ne maîtrisent pas!! Les taux de rendements sont de moins en moins attractifs dans la pierre avec les réformes récentes. Je pense sérieusement à revoir mes choix d investissements et quitter la pierre. Les conséquences seront catastrophiques pour le logement si les investisseurs se désengagent massivement. Amateurisme
Ils sont de plus en plus fous et archi nuls, surtout qu’on peut acheter ailleurs et louer dans le monde entier, français fuyons !
Ils faut les enfermer tous, pas seulement ceux qui ont de telles idées mais également ceux qui les écoutent,
c’est inadmissible de raconter de telles âneries. Et ça sort des grandes écoles………………elle belle la France
Pour une fois, je trouve que ce n’est pas idiot. L’investissement dans l’immobilier est super attractif et quasiment sans risque, il empêche l’argent d’aller à l’économie mobile, en particulier des petites et moyennes entreprises. Mais cette attaque sur l’immobilier n’aurait de sens que si l’on baisse les charges qui pèsent justement sur ses PME.
Je ne vois pas en quoi les conséquences seraient catastrophiques. S’il y a une demande en logements neufs, alors il y aura une offre. Il y a cent fois moins de techno dans un logement que dans une voiture, je ne vois pas pourquoi c’est devenu si cher, si bien que la moitié des ménages français ne peuvent accéder à la propriété et que la mobilité des français est aux choux.
Je ne vois pas ce qu’il y a de noble, économiquement parlant, à investir dans l’immobilier centenaire à Paris. Ni ce qui permet des rendements à l’année si faramineux en donnant trois coups de peinture de temps à autre…
Il y a comme toujours ce qui se voit « rentabilité et quasi pas de risque »… Et ce qui ne se voit pas : un liquidité très faible et aléatoire, des frais d’entretien, maintien, etc. importants et le fait que cette rentabilité est conditionnée au fait d’avoir un locataire qui paye (pas si fréquent que ça). Il faut aussi avoir une plus-value minimum à la revente qui couvre les « frais de mutation » ou autres taxes. Si l’immobilier était réellement sans risque, les prix seraient plus hauts et la rentabilité plus faible. D’ailleurs, si c’est vraiment si facile, qu’est ce qui vous empêche (ainsi que les pleutres hurluberlus du CAE) de faire fortune rapidement et sans effort dans l’immobilier ?
In fine si on pouvait librement construire où l’on veut et si l’Etat ne faisait pas si vaillamment tourner la planche à billets, les prix seraient probablement plus bas.
« Si l’immobilier était réellement sans risque, les prix seraient plus hauts et la rentabilité plus faible. D’ailleurs, si c’est vraiment si facile, qu’est ce qui vous empêche (ainsi que les pleutres hurluberlus du CAE) de faire fortune rapidement et sans effort dans l’immobilier ? »
Vous déformez mes propos, j’ai pris soin d’écrire « quasiment sans risque » et vous le transformez en « sans risque ». Mais passons. Sinon, j’espère que vous plaisantez. La rentabilité en Ile de France et dans certaines régions a explosé depuis 25 ans. Ce qui fait de l’immobilier déjà construit un placement si attractif pour ceux qui ont de l’argent. Là encore, je n’ai pas dit que c’était facile. La facilité vient de vous. Oui, je maintiens qu’on peut facilement faire fortune dans l’immobilier si l’on a une mise de départ.
Prenons l’exemple d’un jeune français. Il a entre 25 et 30 ans, il sort d’une des meilleurs écoles de la République. Un ingénieur, un universitaire (doctorat en poche ou agrégé), HEC, etc… bref l’élite de la nation.
Il commence à 6000 euros par mois et se dit qu’il va bien pouvoir acheter un appartement dans la capitale de son pays. Il a donc à disposition 2000 euros par mois pour rembourser son prêt sur 20 ans. Mais voilà , pas de bol, ses parents étaient des ouvriers et il n’hérite de rien ni de personne. Il n’a pas d’apport. Donc, il va pouvoir se payer un sympathique studio de 25 M2. Vous trouvez que c’est motivant ?
Enfin, vous avez raison sur un point, si l’Etat rendait le territoire constructible de base (avec des exceptions), les prix pourraient baisser. Mais voilà , l’Etat n’a aucune envie de voir les prix baisser, il touche à chaque transaction un pourcentage de la vente, et plus la vente est élevée… Il en va de même pour les agents immobilier. Tiens d’ailleurs le nombre d’agences immobilières a presque doublé en France depuis 1995. C’est sûrement que c’est super casse-gueule comme commerce avec des risques insensés.
Non, l’immobilier, c’est le plus sûr moyen de faire de l’argent en dormant. Je n’ai rien contre le fait de faire de l’argent, mais je trouve plus vertueux de miser sur des entrepreneurs, sur des gens, que sur de la pierre.
Fourbesque, vous écrivez « quasiment sans risque » de sorte que l’on puisse lire « sans risque ». Mais passons.
Vous nous dites que la rentabilité a explosé, pourtant un calcul assez simple (simpliste diront certains) montrerait que ce n’est pas le cas.
Dans une banlieue un peu chic à l’est de la capitale, un 30m se négociera autour de 200k, ajoutons les droits de mutation et le fameux coup de peinture et nous voilà à 220k. Le même bien se loue autour de 750/850 charges comprises, soit à peu près 700, voire moins, pour l’heureux acquéreur. Avec une base de 700 on trouve une rentabilité de 3.8%. Glamour ! Mais ce n’est pas fini. Charges non récupérables, entretien, vacance, assurances diverses, taxe foncière et imposition sur les revenus fonciers : la rentabilité commence à sacrément chuter.
Vous nous dites que le jeune qui sort des meilleures écoles de la République palpe près de 6000 euros par mois. Divisons par 2 ou 3 et l’on sera plus près de la réalité. Mais passons.
Avec 6000 euros, il n’est pas impossible que la banque permette à notre (riche ?) célibataire de s’endetter à plus de 33%. En remboursant 2500 euros par mois (avec un reste-à -vivre, donc, de 3500), il peut emprunter près de 400k ce qui lui permet d’acquérir presque 40 m ! Glamour là encore. Certes, vous nous l’avez dit : c’est trop petit, pas motivant. En même temps, notre jeune avec sa bonne tête de vainqueur est persuadé que l’immo c’est bo. A ce prix il aurait pu avoir une spacieuse location, mettre le reste sur une AV (ou un PEA, n’importe — ou mieux encore : faire un investissement locatif garanti quasiment sans risque) ; il s’en serait mieux porté.
Mais l’immo c’est bo. Et, surtout, c’est (quasiment) sans risque.
Ce que vous oubliez bien complésamment de dire, c’est que votre appart de 30M2 dans la banlieue chic de l’est parisien à pris plus de 100% de 2000 à 2010 et qu’il a donc été acheté 100K.
10k par an sans travailler, ça fait quand même un rendement sympa à la revente.
Et puis, la banque sait très bien que notre célibataire va payer quelques 2000 euros d’impôts sur le revenu par an et il n’est pas sûr du tout qu’elle accorde de de 33% d’endettement.
Aheum… même l' »élite » de la nation qui débute à 6000 € par mois…ça existe, mais c’est ultra minoritaire. Et attention, ne pas mettre généraliser: L’immobilier en IDF est tendu, certes, mais c’est loin d’être le cas partout, même proche de villes qui ont la cote. Heureusement, l’État est là pour soutenir les prix grâce aux PLU et autres réductions de l’offre.
@abitbol:
Voter studio chic qui a pris 100% quand il est vendu: youpi tralala.
Sauf que tout le reste de l’immobilier à aussi pris 100%, eu que l’état, qui est par sa gabegie permanente largement la cause de cette augmentation des prix, à en plus le culot de prendre quoi, 20, 30, 40% de cette augmentation.
Il reste donc de quoi réinvestir dans un25 m2 .
Génial.
A part cela si l’état pense vraiment qu’il va contribuer a augmenter le parc locatif en réduisant sa rentabilité, on atteint des degrés de bêtise qui laissent rêveur. Mais c’est vrai que les socialistes n’ont jamais compris que l’économie est dynamique et pas statique.
@Abitbol « quasiment sans risque »
C’est aussi ce que les Japonnais ce sont dis au milieu des années 90, puis les Irlandais, puis les Espagnoles, plus récemment. Pour eux la purge n’est pas terminée, pour nous elle commence à peine.
Oui les investisseurs s’en sont pris plein les dents. Mais pour ceux qui ont acheté leur résidence principale, rien n’a changé. Ils habitent toujours dedans.
@Abitbol
Oui l’immobilier a été un investissement sans doute rentable dans les années pré 2000, ce n’est plus le cas aujourd’hui. J’ai failli me lancer il y a 3 ans et je me félicite tous les jours de ne pas l’avoir fait. Même immobilier pour vivre, je me dis que j’aurais mieux fait de m’abstenir.
Il ne faut pas être jaloux comme cela de ceux qui ont été visionnaires au bon moment !
@ Abitbol
« ………… L’investissement dans l’immobilier est super attractif et quasiment sans risque……. »
Si c’était le cas, beaucoup investirai dans ce secteur, et la crise du logement qui dure depuis des années aurait disparue.
En permanence, les épargnants font des arbitrages sur leurs investissements.
Donc il n’existe pas des investissements « super attractif et sans risque » qui ne voit pas affluer l’épargne !
Bloquer les loyers et taxer les revenus fonciers, sont des moyens infaillibles d’aggraver la crise du logement.
Ce constat a été fait partout et à toutes les époques.
Plonger vous dans l’histoire des faits économiques et vous changerez d’avis
« …beaucoup investiraient … »
Une taxe sur la vue des gratte-ciel ?
OUI, ils ont raison, il faut alourdir les taxes, sur l’immobilier, sur le revenu, sur les voitures, sur l’épargne, sur le travail, sur les loisirs, mettre des radars partout, taxer le tabac, le carburant, l’huile de palme, les alcools, les produits sucrés, les produits salés, les paysans, les ouvriers, les cadres, les retraités, les fonctionnaires, les élus qui servent à rien !
BRAVO, CONTINUEZ LES GARS, ALLEZ-Y A FOND, LACHEZ VOUS, IL EN FAUT ENCORE PLUS POUR QUE LES FRANCAIS COMPRENNENT QU’ON LES PRENDS POUR DES … !
Vous aussi , malheureusement.
Puisque tout ça EXISTE déjà !!
c’est quoi ce CAE qui semble ne rien connaître aux vrais problèmes. Les locataires payent t-ils des impôts fonciers ? A ma connaissance, non. Si c’est des gens comme ça qui conseillent nos dirigeants sur la fiscalité, c’est très inquiètant. Ils ont quoi comme niveau ??? bac +++++ j’imagine ! Ca fait peur. Ne nous laissons plus faire devant toutes ces absurdités.
Une synthèse des risques de l’investissement locatif et en particulier du dispositif Duflot sur le lien suivant :
http://protection-rendements.fr/2013/03/29/dispositif-logement-fiscal/