Immobilier : comment la loi SRU vous pénalise tous

Par Vincent Bénard.

Bien que ce ne soit pas relié à l’actualité brûlante, j’aimerais revenir sur la loi SRU et sa disposition la plus emblématique : l’obligation pour les communes de plus de 3500 habitants de compter 20 % (à son lancement), puis 25 % de logements sociaux dans leur parc de logement.

La loi SRU, votée par les communistes, conservée par la fausse droite, renforcée par les Verts !

Rappelons-le : la loi SRU a été votée par une majorité socialo-communiste en décembre 2000, sur proposition d’un ministre communiste, Jean-Claude Gayssot.

Cette loi de gauche a été renforcée par les ministres de droite qui se sont succédé au logement, notamment par la loi Urbanisme et Habitat de 2004, et les deux lois Grenelle. Enfin, Cécile Duflot, soucieuse de ne pas paraître moins à gauche que ses prédécesseurs prétendument de droite, en a renforcé les aspects coercitifs. Fausse droite et vraie gauche, même logiciel !

Cécile Duflot a donc introduit début 2013 de nouvelles dispositions visant à faire passer le seuil de logements sociaux obligatoires de 20 à 25 %, et à multiplier par cinq les amendes prévues pour non respect de ce seuil. Bien sûr, l’amende est proportionnelle à l’écart entre le taux de logements sociaux de la commune et le seuil de 25 %. La loi s’applique à toute commune d’au moins 3500 habitants.

Histoire de Saint-Aubin en Médoc

La littérature professionnelle que parfois je m’astreins à lire m’a fait découvrir le cas d’une petite commune à l’extrémité de l’agglomération de Bordeaux. Mais de tels exemples existent à la périphérie de toutes les grandes agglomérations de France. Cette commune compte 7000 habitants, environ 2600 ménages, commune plutôt aisée, et seulement 5 % de logements sociaux, parce que voyez-vous, dans ces petites communes, le logement dit social n’était pas le mode de développement habituel de l’habitat.

Jusqu’ici, sur un budget de 10 millions d’euros environ (confortable, pour une commune de cette taille), le maire acceptait en bougonnant de payer 50 000 euros d’amendes SRU, 0,5 % de son budget, pour ne pas avoir à développer son parc social, et imposer aux constructions neuves le coût de ces logements sociaux.

En effet, la loi prévoit que toute opération de plus de dix logements, ou plus de 2000 m² de SHON, comporte 25 % de logements sociaux, que le promoteur doit revendre à perte à un bailleur social. Et donc le promoteur doit reporter la perte sur le prix des logements vendus au secteur social sur les acheteurs de logements privés. Autrement dit, quand vous achetez un logement neuf dans une opération comportant du logement social (soit quasiment toutes les opérations un peu importantes aujourd’hui), sans qu’on vous le dise expressément, vous payez un impôt déguisé correspondant à la perte que votre promoteur a fait sur les logements sociaux du même programme. Comment ça, le prospectus ne vous l’avait pas dit ?

Enfin bref, notre maire, près de Bordeaux, préférait augmenter légèrement ses impôts plutôt que de contraindre les nouveaux habitants de sa commune à subventionner les gagnants à la loterie du logement social. Un choix plutôt rationnel.

L’amende Duflot, cauchemar des communes peu socialisées avec la loi SRU

Oui mais voilà, Cécile Duflot a décidé de multiplier par cinq l’amende SRU. Pour notre commune, cela représente 250 000 euros annuels, ou encore 2,5 % de son budget annuel, ou encore 7 % de ses rentrées fiscales. Aïe, ça fait 100 euros par foyer, à reporter sur la taxe d’habitation ou la taxe foncière. Et là, politiquement, cela commence à poser problème.

Et notre maire de petite commune explique :

« Si j’admets de nouvelles constructions privées, je dégrade encore mon quota SRU, et j’augmente mon amende.

Si je veux passer de 5 % à 25 %, il faudrait que sur ma commune ne se construisent QUE des logements sociaux pendant dix ans, vu le rythme de construction généralement constaté. Seulement, comme le logement social est le plus souvent financé par un surcoût sur les logements privés, c’est impossible.

Si je veux rattraper mon retard, il faut qu’à tout nouveau lotisseur, j’impose non pas 25 % de logements, sociaux, mais… 35 ou 40 %. Mais aucun lotisseur ne voudra imputer sur six logements le déficit lié à la vente à perte de quatre logements sociaux à des organismes de logement social. Et donc les lotisseurs iront construire dans les communes qui ont déjà beaucoup de logements sociaux. »

On ne saurait mieux dire que la loi SRU signe l’arrêt du développement des communes de plus de 3500 habitants, mais trop petites pour avoir été par le passé un pôle de développement du logement social…

Notre maire ne le dit pas, mais pour lui, le seul choix rationnel est de continuer à payer l’amende, de prier pour que ses contribuables ne se révoltent pas, et de tenter de se rattraper en pratiquant comme un forcené la chasse à la subvention… Génial, non ?

Payer un lourd impôt déguisé, sans le savoir avec la taxe cachée SRU

Mais quittons cette petite bourgade girondine, et plongeons dans les eaux troubles du logement social d’une grosse agglomération.

Ne croyez pas que la loi SRU ne soit pénalisante que dans les petites communes.

Dans la plupart des grandes agglomérations attractives, certains organismes sociaux avaient pour habitude de financer de nouveaux logements sociaux en revendant de vieux logements, pour minimiser le recours aux subventions. Le problème est qu’un logement revendu devient privé… donc hors quota SRU. La loi SRU rend donc plus compliqué le financement de la construction de nouveaux logements sociaux, alors qu’elle était censée le favoriser. Vous avez dit imbécillité ? Vous avez raison. Mais cet effet pervers n’est que petite bière comparé à ce qui va suivre.

Comme nous l’avons vu, les promoteurs doivent construire entre 25 et 30 % de logements sociaux par opération. Un logement social est couramment revendu aux bailleurs sociaux avec une perte de 400 à 600 euros/m², donc les acheteurs privés surpaient leur logement neuf de 200 à 300 euros du m². Naturellement, cette taxe cachée dans tous les sens du terme est payée par un accroissement de la dette supportée par l’acheteur. J’ai eu l’occasion de montrer que ce dispositif conduisait à construire, au total, moins de logements, libres+sociaux, que si la construction était libre.

À qui profite la taxe cachée SRU ?

Pas à des pauvres, en tout cas !

Et qui achète les logements sociaux ainsi construits ? On trouve certes des organismes publics de logement HLM, comme Nantes Habitat. Mais aussi de sympathiques OVNI législatifs que l’on appelait Sociétés anonymes d’HLM¹, dont les actionnaires de référence sont en général des grandes banques ou autres institutionnels, avec souvent la participation d’entités semi-publiques comme des SEM, la caisse des dépôts et autres exceptions françaises.

Ces SA HLM sont exonérées de taxe foncière pendant 25 ans, de taxe CET (qui se subdivise en CAVA et CFE, ces acronymes barbares désignant les taxes ayant remplacé la taxe professionnelle), et même d’impôt sur les sociétés. Mieux encore : elles paient une TVA à 5,5 % sur leur investissement, mais récupèrent leur TVA à 19,6 % sur leurs achats. Ah, que la vie est belle au pays des niches fiscales sociales !

Un exemple près de chez moi : parmi les vingt premières entreprises de Loire Atlantique par le résultat net, on trouve quatre SA de HLM, toutes possédées par de grands groupes bancaires ou d’assurance. Bref, des sinécures fiscales ultra-rentables, subventionnées par les cocus qui paient leur logement privé au prix fort !

Mais ces acheteurs dupés par le système seront encore plus contents de savoir que les occupants de ces logements sociaux sont rarement parmi les plus nécessiteux.

Comme le rapport Simon de 2001 l’a montré, les logements sociaux plus ou moins intégrés dans des opérations privées sont alloués de préférence à des familles à la limite du droit au logement social², de préférence de type européen et propres sur elles, parce que ces locataires ont en général un potentiel d’accroissement de leur revenu garantissant que les loyers seront payés.

Autrement dit, au bout de quelques années, ces familles qui habitent les mêmes logements que ceux qui les ont payé au prix fort, ont vu leurs revenus augmenter plus ou moins au même niveau, mais paient nettement moins pour les habiter, ont un train de vie incomparablement supérieur à ceux qui leur ont généreusement payé la taxe cachée SRU.

Un peu de beurre dans vos épinards subventionnés ?

Et là se met en place le dernier étage de la juteuse combine du logement social : vous savez que lorsque les loueurs HLM voient le revenu de leurs locataires augmenter, ils doivent leur faire payer un surloyer pour les inciter à partir.

Oui, mais les SA de HLM ont envie de garder ces bons payeurs. L’astuce consiste à faire voter des surloyers par les élus qui président aux destinées du logement social, pour se donner l’air de respecter la loi, mais des surloyers suffisamment faibles (généralement inférieurs à 20 %) pour ne pas faire fuir les bons locataires. Bref, même avec un surloyer, un bon logement social reste de 1,5 à deux fois moins cher que son équivalent sur le secteur libre.

Vous voyez l’arnaque ?

Hé oui, le bilan prévisionnel des opérations de logement social, pour les SA de HLM, a été calculé sur la base de loyers standard ! La taxe cachée SRU payée par les acheteurs de neuf n’a jamais intégré l’éventualité d’un surloyer ultérieur ! Et voilà comment des sociétés déjà fiscalement très avantagées, dont les maisons-mères ne sont guère dans le besoin, se trouvent dans le top 20 du business d’un département plutôt cossu de province. Et ce sans avoir trop à se casser la tête pour bien gérer leur parc.

Conclusion 

L’État-providence… c’est pour les riches !

Que vous soyez contribuable payant les amendes SRU de votre commune, ou acheteur endetté d’un logement neuf à qui l’on a repassé sans le dire un très lourd impôt déguisé, le moins que l’on puisse dire est que votre bon argent n’est pas perdu pour tout le monde. Comme de nombreuses autres, la loi SRU a été capturée par de puissants intérêts qui en fait une cash machine à hautes performances, sur le dos de l’immense majorité de cochons de payants ignorant la farce coûteuse perpétrée dans leur dos.

Ah, j’oubliais. Pour écouler une partie de ces logements bien trop chers, les législateurs ont inventé des carottes fiscales (Robien, Scellier, et maintenant Duflot…) dont le montant ne couvre certainement pas le montant de la taxe cachée SRU, mais l’amoindrit. Comme toute niche fiscale, celle-ci est répercutée soit sur l’impôt de tous les autres contribuables, soit sur leur quote-part de dette publique. C’est donc bien vous tous qui payez !

Quant aux acheteurs, nombre d’entre eux se rendront compte qu’au prix où ils ont payé leur m², même avec leur carotte, leur opération ne sera pas rentable.De nombreux logements neufs spécial investisseurs n’ont pas encore trouvé de locataire plusieurs mois après leur mise sur le marché, même dans une grande ville comme Nantes pour les programmes les plus récents. Les acheteurs devront soit les louer à perte, soit le vendre à perte, pour ne pas perdre leur cadeau fiscal, ceci dit en toute ironie. Craignez le fisc français, surtout lorsqu’il vous fait des cadeaux !

Et qui se présentera alors pour leur racheter à prix massacré le logement qui les aura ruinés ? Allez, cherchez bien… Mais oui, une SA d’HLM ! Le socialisme pour les riches, c’est bien plus que de l’escroquerie, c’est du grand art.

Du même auteur :

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• Défiscalisation, pièges à cons
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• Dossier loi SRU sur Contrepoints
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