Par Vincent Le Coq.
Il n’est désormais plus contesté par personne (sauf évidemment quelques notaires égarés) qu’avec un revenu mensuel moyen de 19 000 euros, les notaires français sont les professionnels du droit les plus chers d’Europe.
L’argument avancé par cette profession d’un autre temps, pour justifier ses émoluments exorbitants, est que « la sécurité a un prix ». La jurisprudence a effectivement posé un principe général de « devoir de conseil » à la charge de ces 10 000 nantis.
À l’étude serrée de ce devoir de conseil sont d’ailleurs consacrés nombre de rencontres « université notariat », colloques et congrès notariaux, tribunes et autres articles savants.
Le professeur Jeanne de Poulpiquet, elle-même notaire diplômée et enseignant leur devoir de responsabilité aux élèves, a écrit une fort belle thèse relative à la responsabilité civile et disciplinaire de la profession, puis en a tiré un ouvrage dont le sujet est la responsabilité civile et disciplinaire des notaires. De l’art d’accommoder les débuts.
Le professeur de Poulpiquet soutient que “le devoir de conseil est relatif dans sa mise en oeuvre. Il se présente comme une obligation absolue mais “à contenu variable” (…) L’étendue du devoir de conseil est donc changeante : il peut arriver que le notaire soit tenu d’une obligation de conseil rigoureuse dans son application mais il peut arriver aussi, rarement cependant, que le devoir de conseil du notaire soit atténué au point de devenir inexistant” (LGDJ, 1974, p. 96, n° 84).
Ainsi, le devoir de conseil des notaires, est, ou plus précisément, peut être un “absolu inexistant”. Ça, il fallait l’oser.
Ces études savantes, toutes à la gloire de cette grande, noble et fort riche profession, démontrent surtout et bien malgré elles que l’objet réel de même que la portée effective de ce devoir sont systématiquement rognés, c’est-à-dire consciencieusement vidés de toute efficacité, par les tribunaux.
Le notaire et le régime fiscal de l’opération
Un (autre) universitaire ami des notaires affirme fortement qu’« il est acquis de longue date que les notaires jouent un « rôle fiscal de tout premier ordre ». Ça envoie du bois.
Illustration : un particulier ayant fait l’acquisition de plusieurs appartements présentés comme éligibles au dispositif de défiscalisation dit « loi Besson » eut la mauvaise surprise de voir l’administration fiscale lui refuser le bénéfice de ce régime fiscal et opérer un redressement. Ce particulier attaqua alors le notaire en responsabilité.
Pour exonérer le notaire de toute responsabilité, la Cour d’appel de Paris estime qu’« il n’avait pas été établi que ce praticien avait été informé par les parties (…) que les avantages fiscaux étaient déterminants de leur consentement » (CA Paris 6 septembre 2012, JurisData n° 2012-020029).
Dans cette décision, la Cour d’appel de Paris soutient sans rire que lorsqu’un particulier s’engage dans une opération de défiscalisation, rien ne permet au notaire de savoir que c’est pour défiscaliser. Il fallait l’oser (bis).
Le notaire et l’identité des parties
Au terme d’une longue et belle étude consacrée à ce sujet évanescent : « le notaire et la sécurité juridique », un troisième universitaire, également ami du notariat soutient que « l’article 5 du décret du 26 novembre 1971 fait obligation aux notaires de vérifier l’identité et l’état civil des parties contractantes ». Quelle responsabilité…
Heureusement (pour le notaire) la jurisprudence permet au notaire de s’en tenir aux apparences. Bien mieux, le notaire ne commet aucune faute lorsqu’il ne tire aucune conséquence de l’évolution des déclarations d’une partie.
La Cour d’appel de Paris considère ainsi que « le fait que le vendeur ait indiqué, dans l’acte authentique du 3 décembre 1998 qu’il était sans profession, dans le compromis de vente sous seing privé du 25 septembre 1998 qu’il était plombier et dans l’acte authentique d’acquisition du bien du 17 avril 1987 dépanneur chauffe-eau, était insuffisant à faire douter le notaire de la véracité de la déclaration du vendeur sur sa capacité à disposer du bien litigieux » (CA Paris, 15 octobre 2009, n° 08/06279). Il fallait l’oser (ter).
L’usage, le prix d’un bien et sa contenance
La contenance d’un bien conditionne directement l’usage que peut en faire l’acquéreur et tout autant son prix de vente. Mais un notaire doit effectuer des vérifications sur pièces, nullement sur place (Casss 1ère civ, 7 février 1990, n° 88-16.011).
Mieux (si l’on peut dire) selon la Cour d’appel de Caen, « la mission du notaire consiste à authentifier les propos des déclarants et non à en vérifier le contenu » (CA Caen, 27 juin 2005, JurisData n° 2005-283570). En ce cas, un magnétophone ferait l’affaire…
Le mensonge d’une des parties
Il se peut que, dans le cadre d’un contrat, une des parties mente à l’autre. Fort heureusement pour l’autre partie, le notaire veille. C’est du moins ce que soutiennent les coûteuses plaquettes à visée publicitaire qu’édite régulièrement la profession.
Malheureusement, la lecture de la jurisprudence fait ici également déchanter. Il a en effet été jugé que le notaire n’est pas responsable lorsque une partie a sciemment retenu des informations (Cass 1ère civ, 25 mars 2010, n° 08-13.060). Présentée avec élégance cette solution signifie que le dol du client absorbe toute la responsabilité (Cass 3ème civ, 20 octobre 2009, n° 08-20. 250).
En clair, plus une partie est malhonnête, moins le notaire est responsable de l’acte qu’il a lui-même rédigé.
En guise de conclusion (provisoire)
Dans notre précédente tribune, nous nous étions étonnés que dans l’affaire Xynthia, seuls les notaires aient été épargnés par la justice. Nos fidèles contradicteurs nous ont expliqué que cela était normal, car le notaire n’est pas spécialiste « d’environnement, de géodésie et de géographie des sols ».
Au terme du second volet de l’examen (malheureusement trop rapide) de cette grave question qu’est « le devoir de conseil » du notaire, on craint de lire sous la plume de nos contradicteurs que les notaires ne sont pas davantage juristes, ce qui, si cela était exact, poserait de graves questions sur le domaine de compétence des notaires.
En tout état de cause, notre interrogation initiale demeure : à quoi, dans chacune des hypothèses envisagées, a servi le notaire (si l’on excepte évidemment renchérir le prix de vente d’un bien immobilier d’1% en moyenne) ?
Remarquable liste d’exemples où la justice vole au secours de notaires manifestement désinvoltes ou indélicats. Solidarité de corps ? On attendrait une étude aussi fine sur l’exercice de la fonction d’avocat (autre profession aux secrets bien gardés qui tient fermement à son monopole de la fonction de conseil en matière pénale).
Luc Drouillard,
Pourquoi faire toujours dériver le débat vers une autre profession?
J’ai vu une vente, 200 pages en 10 minutes chrono. Incroyable. Et cela s’est répété pour d’autres appartements dans ce même bâtiment.
Le notaire connaissait le promoteur qui l’avait choisi en connaissance de cause.
Aucune pudeur en face de conflit d’intérêts.
c’est très souvent ça…nous notre lotissement ça a été pareil. Tout le monde s’étonnait (les vieux du coin) qu’on ait eut affaire à ce notaire là…seulement le notaire en question avait une enfile avec le promoteur. Le notaire a été au courant le premier de la disponibilité des terres à la mort du proprio, et le promoteur a racheter les 5ha en terre agricole.
1 an après, enfile avec le maire (passage en constructible et permis de lotir en échange d’une station d’épuration permettant d’accueillir le reste du village).
Un bel exemple comme il y en a partout. Ce qu’est génial, c’est que c’est fait librement, et nous on est racketé. Il n’y a pas d’autre mot.
N’hésitez pas à m’adresser votre dossier. J’en ferai bon usage…
je n’ai pas de dossier, je suis juste un « client ». J’ai acheté mon terrain de comme les autres, et les vieux nous ont raconté après.
Personne n’a été floué, les terrains étaient dans le marché. Seulement entre le notaire et le promoteur il y a eut de belles marges…
C’est souvent ça le problème, une poignée s’enrichie grassement sur le dos d’autre, sans pour autant les escroquer.
MichelC,
L’affaire d’Arras, comme l’affaire Apollonia fournissent d’excellentes illustrations à votre propos.
Michel C,
Il s’agit certainement d’une vente en l’état futur d’achèvement, auquel cas en effet, un notaire détient « le patron de l’acte de vente » et n’a plus qu’à effectuer des modifications selon l’acquéreur. C’est assez logique de procéder de la sorte, car plus simple.
Ca peut paraître être une sorte de jackpot si chaque acte est facturé sur la valeur du bien, indépendamment du travail fourni.
Antoine,
Cette pratique (du jackpot à tous les coups) a été dénoncée par le rapport Rueff-Armand (1960), par un rapport du ministère de l’Economie commandé par Raymond Barre (1978), par François de Closets (1982)… Et aujourd’hui encore, rien n’a changé.
Une nouvelle fois, il n’y a rien à attendre des politiques français et tout de la Commission européenne.
Vincent Le Coq,
J’ai l’impression que le politique est conscient de la chose, mais est pieds et mains liées à des sphères d’influence qui commencent par le Rotary ou le Lions club.. Et je crains qu’il en soit de même au niveau européen.
Antoine,
– C’est bien pire en France.
Avec un ancien juge d’instruction, j’ai rédigé un bouquin en 2011.
Notre thèse est que les hommes politiques français sont, dans une proportion invraisemblable, corrompus (il existe toute une littérature sur le sujet).
Pour réaliser leurs opérations irrégulières, tout au long de leur vie, et planquer le magot quand sonne l’heure de la succession, nos hommes politiques ont besoin de discrétion (juridique).
La discrétion est offerte par le régime de l’acte authentique.
Je vous laisse le soin de reprendre les discours enflammés des gardes des sceaux successifs (droite et gauche confondues) lors du congrès annuel des notaires, en faveur de l’acte authentique « socle de notre droit » et autres fadaises.
Nous avons (évidemment) été attaqués au pénal par le notariat.
Le notariat a perdu, mais le juge n’a (évidemment) pas jugé utile de condamner le notariat (entre 6, 5 et 7 milliards d’euros de chiffre d’affaires annuel) à verser quelques frais que ce soit.
Puisque c’est gratuit, le notariat a évidemment fait appel. A suivre donc, mais le juge de Cassation a déjà tranché la question en défaveur des notaires (Cass. crim. 1er septembre 2004).
– Pour le niveau européen, le libéralisme qui irrigue la Commission devrait rapidement conduire à la disparition de la profession dans sa forme actuelle.
La CJUE a été saisie d’une question préjudicielle sur la compatibilité de monopole immobilier des notaires (italiens) avec la décision de la CJUE du 24 mai 2011… C’est curieux, on entend très peu parler de ce très intéressant dossier.
Vincent le Coq,
« Notre thèse est que les hommes politiques français sont, dans une proportion invraisemblable, corrompus (il existe toute une littérature sur le sujet). »
Votre thèse se défend, comme toute thèse 😉
Je ne doute pas qu’il y ait une part de vérité là-dedans, néanmoins.
j’ai par ailleurs tendance à croire que les institutions européennes d’aujourd’hui sont à leur crépuscule, et qu’un relent « national socialiste » va tout dévaster. Bref l’avènement d’un nouveau Robespierre et un équilibre européen type 19ème siècle. Difficile d’attendre quoi que ce soit de l’Europe du coup à mes yeux!
Ce vent de destruction va pousser le politique français à prendre une posture beaucoup plus populiste, pour ne pas figurer sur le tableau de chasse. Et malheureusement, les notaires feront figure de bons boucs émissaires.
Main dans la main aujourd’hui, demain bourreau et victime.
Malheureusement, parce que même parmi les notaires, comme parmi les politiques (et les professeurs d’université he he he!), il y a à n’en pas douter des personnes de bonne foi, qui s’imaginent travailler pour le bien commun, et ne voient pas le mal, aveuglés par un engrenage social et une légitimité de façade.
Une prise de conscience, notamment à l’aide de votre travail, peut être salutaire. Et ainsi anéantir mon pessimisme! Du moins je l’espère.
Exact.
J’ai retrouvé le truc maillait : le terrain a rétréci entre le compromis de vente et la vente !
Le notaire n’a rien vu et rien signalé, ni d’ailleurs l’agence.
Et ce n’est pas le premier cas que je vois.
Quelques exemples personnels :
– erreur sur l’Etat civil, déclarée célibataire sur un acte de vente où l’époux devait signer.
– chèque de la vente rédigé à l’ordre de …. l’acheteur.
– appartement vendu « sur plans », alors qu’il était terminé, avec toutes les conséquences fiscales.
– raison sociale d’une société incomplète par manque de conseil …… et menace de procès.
Mais toujours non coupables …..
Vous confondez les adjectifs « riche » et « cher ». C’est la répétition qui fait le revenu du notaire. Le taux de 0.825%h.t. (souvent divisé par deux en présence de deux notaires) fait de ce professionnel le moins cher d’une transaction immobilière.
M. Lecoq, qui êtes l’accusateur public des rentes de situation, parlez-nous un peu des postes de l’enseignement supérieur, qui donnent suffisamment de temps libre à leurs titulaires pour inonder internet de leur rancœur et de leur envie.
Je partage totalement ce commentaire.
Avec chaque acte le professionnel doit établir et justifier les frais et émoluments y afférents
Les postes les plus élevés concernent la TVA applicable et autres droits perçus au profit du Trésor Public……
Aaron,
Léo mentionne (comme moi) les émoluments.
Vous faites référence aux frais.
L’Etat n’est en rien bénéficiaire des émoluments.
Et si on calcul en Fahrenheit plutôt qu’en pourcentage on s’aperçoit que le notaire est au même tarif qu’un smicard. Dingue !
Leo et Aaron, il me semble que sujet de ce texte est l’inadéquation entre le niveau de revenu notarial mensuel et la responsabilité effective au regard du devoir de conseil. Si votre commentaire est conforme à la pertinence des notaires à conseiller, je comprends très bien la croisade de l’auteur.
Et sinon, si vous répondiez aux exemples cités de jugements, cela apporterait au débat.
Léo,
0, 825% hors taxes.
Faux.
Il s’agit des émoluments proportionnels, mais vous omettez les émoluments de formalité.
Il s’agit de l’émolument sur le prix de vente. Or, s’agissant d’un achat immobilier, il est usuellement financé par le recours à l’emprunt. Or, le notaire se gave aussi sur l’emprunt…
Quant à mes post, ils font partie de mes obligations statutaires d’enseignant-chercheur.
Je dois à l’Etat des cours : enseignant et des recherches : chercheur. J’ai opté pour des bouquins (une petite quinzaine, écrits ou co-écrits) et des articles.
Et comme je suis un enseignant-chercheur consciencieux, vous n’avez pas fini de me lire.
Super article ! Merci !
Je ne connais pas particulièrement les notaires, mais si je comprends l’article vous reprochez aux notaires leur remuneration qui résulte me semble t il d’un tarif et ce tarif il n’ a pas ete fixe par les notaires mais par l’Etat?
Tarif ou pas tarif that is the point ?
C’est absolument cela; contrairement aux Avocats, dont les honoraires sont libres (et qui se font payer surtout en fonction de leur notoriété), les frais et émoluments d’un officier ministériel sont tarifés par décret.
La profession est soumise à de stricts contrôles et souscrit globalement à une assurance au titre de la « responsabilité civile » .
Aaron : « La profession est soumise à de stricts contrôles »
Lol quoi…
Lol est une réponse fantaisiste dans ce débat sérieux.
Les contrôles ont lieu une fois l’an, par la Compagnie des Notaires de chaque département; lorsqu’une irrégularité est constatée le Parquet en est informé et la sanction va du rappel à l’ordre jusqu’à la destitution pour l’Officier Ministériel indélicat…
Aaron,
Nous avons déjà vu que le contrôle dégénère en auto-contrôle et celui-ci en défaut de contrôle.
http://www.contrepoints.org/2014/01/26/154559-notaires-quand-les-pouvoirs-publics-volent-au-secours-des-fraudeurs
Vous écrivez : « lorsqu’une irrégularité est constatée le Parquet en est informé et la sanction va du rappel à l’ordre jusqu’à la destitution pour l’Officier Ministériel indélicat… »
Voilà pour la belle théorie, celle qui figure sur des plaquettes en quardichromie.
Rapprochons-nous de la réalité, celle qui voit tant de clients se faire plumer.
Dans l’affaire Apollonia, cinq notaires, un milliard d’euros de détournement, les sanctions sont tombées. « Deux officiers ministériels aixois et un marseillais, ont ainsi été condamnés -l’un à une simple injonction et les deux autres à des suspensions de 10 mois et un an » (http://www.leparisien.fr/marseille-13000/apollonia-apres-les-sanctions-contre-3-notaires-les-victimes-demandent-a-etre-indemnisees-21-03-2014-3696403.php).
Rien contre deux notaires, et contre les trois autres un mois de suspension par tranche de 100 millions d’euros, c’est une incitation à recommencer…
Si à un milliard, un notaire est seulement suspendu dix mois, ça nous fait la radiation à combien?
Martin,
Deux points.
En science administrative : est-ce que les notaires parviennent à modifier le tarif en leur faveur? Réponse : oui.
E n droit : est-ce que le tarif peut être maintenu après l’arrêt de la CJUE du 24 mai 2011? Réponse : non.
Notaire, douce office de l’ancien régime qui a survécu à la révolution mais aussi à deux siècles d’égalitarisme grandissant, ce qui est peut être encore plus impressionnant.
Cela n’a doute rien à voir avec le fait que l’Etat leur assure un monopole légal sur bien des procédures juridiques (acte authentique en figure de proue) qu’il rend évidemment obligatoires.
Pas moi.
Je n’ai jamais présenté de papier d’identité au notaire. Ni carte d’identité, ni passeport, ni Navigo.
Encore beaucoup d’approximations et de sophismes malheureusement…
Quelle belle démonstration non sophistique A
A,
Lors de notre dernier échange, vous aviez déjà fait fort.
J’exposais que les notaires ont fait appel d’un jugement qui porte sur une question de droit identique à celle déjà tranchée par un arrêt de cassation (1er septembre 2004).
Vous aviez répondu que la justice c’est comme le tac au tac, on tente le grattage et si on échoue, reste le tirage.
Mais là, chapeau : Je cite une série de décisions de justice et vous trouver qu’elles comportent « beaucoup d’approximations et de sophismes ».
Mais c’est de l’outrage à magistrat…
Vous recommencez avec les 19 000 euros de revenu. Ça ne prouve en rien qu’ils sont chers, ça prouve que la rente de situation est avantageuse. Ce sont deux notions bien différentes.
Sur l’identité des parties, vous citez un arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 octobre 2009. Pouvez-vous expliquer en quoi la profession d’une partie détermine sa capacité à disposer d’un bien ? Du plombier, dépanneur chauffe-eau ou sans-profession, lequel n’a pas la capacité de disposer ? Ou est-ce ce changement qui est suspect ?
Pour le reste, vous dites assez bien que le notaire n’est qu’un magnétophone avec un devoir de conseil très réduit. C’est cher payé, mais son office s’arrête là aussi exagéré que puisse paraître le prix de sa prestation. Et ça explique le peu de choses qu’on exige de lui et la clémence de la jurisprudence.
Mais rien n’empêche aussi de se faire conseiller par un autre professionnel lorsqu’on veut un vrai conseil.
Ecureuil,
Je recommence avec mes 19 000 euros, car lorsque l’on fait commerce de petits-poids au prix du caviar, cela pose en effet un problème.
La distinction que vous opérez entre le cher et le coûteux est intéressante mais subtile.
Votre question est assez curieuse : « Pouvez-vous expliquer en quoi la profession d’une partie détermine sa capacité à disposer d’un bien ? »
Vous ne pouvez ignorer qu’un bail commercial suppose (juridiquement) une exploitation commerciale. Un chômeur ne peut (par construction) disposer d’un bail commercial…
Je vous laisse évidemment le mot de la fin : « rien n’empêche aussi de se faire conseiller par un autre professionnel lorsqu’on veut un vrai conseil. »
Je ne distingue pas entre cher et coûteux ! Je dis que les revenus élevés d’un prestataire ne reflètent pas nécessairement une prestation chère.
En dehors d’un tarif réglementé, je peux faire m’assurer les mêmes revenus confortables en margeant très peu mais en vendant beaucoup, ou bien en margeant beaucoup mais en vendant très peu. Dans le premier cas pourtant, mes produits ne sont pas chers, dans le second ils le sont.
Pour en revenir à l’arrêt, vous n’avez pas précisé dans la référence de l’arrêt qu’il y avait un bail commercial.
Ensuite, je me répète, la profession du vendeur, donc du bailleur, n’a pas d’influence sur le bail commercial. Un chômeur peut être propriétaire d’un immeuble donné à bail commercial. Comme un dentiste, un rémouleur ou un plombier. C’est la qualité du preneur qui effectivement, importe. Or, là, vous mentionnez un cas où la profession du vendeur a varié dans les actes. C’est indifférent et c’est normal que ça soit ignoré.
Et au final, je serais curieux d’entendre de votre part une hypothèse où la profession du vendeur détermine sa capacité civile à vendre un bien.
Ecureuil,
1. Les notaires margent beaucoup. Ils ont été reconnus comme les plus chers d’Europe (ce qui est précisé dans l’intro)
2. Un non commerçant ne peut céder un bail commercial. Et, s’agissant d’un bail commercial dédié, la profession compte évidemment (la question de savoir s’il y a eu déspécialisation sans accord du bailleur n’est pas tout-à-fait indifférente)
Je ne vois pas ce qui vous pose problème.
Le propriétaire non-commerçant d’un bien ne peut céder ce bien s’il a un locataire commercial dedans ?
On parle de la profession du vendeur dans l’arrêt que vous citez.
Le vendeur n’est pas le locataire. Tout ce que vous évoquez a trait au locataire.
Ecureuil,
Rente de situation avantageuse pour l’un n’est pas vidage de poche pour l’autre?
Oui, le chômeur peut devenir plombier, il reste propriétaire de son bien.
Toutefois, sa capacité à en disposer dépend des sûretés dont le bien est grevé.
S’il n’y en a pas, il peut vendre sans problème.
S’il y en a, l’évolution professionnelle peut être un élément déterminant afin d’apprécier si le propriétaire peut ou non honorer ses dettes et donc lever les sûretés.
« Mais rien n’empêche aussi de se faire conseiller par un autre professionnel lorsqu’on veut un vrai conseil. »
Qu’entendez-vous par vrai conseil? Sur le fond, comme vous dites, le notaire fait le boulot, même s’il se réduit à peu…Moi je serais plutôt d’avis d’ouvrir des guichets d’enregistrement des actes au sein d’une administration, pourquoi pas la préfecture, comme ça se fait au Portugal.
Rente de situation pour l’un revient à vidage de poche pour l’autre.
Mais haut revenu pour l’un ne signifie pas nécessairement vidage de poche pour l’autre.
C’est la rente qu’il faut dénoncer, pas le haut revenu.
D’abord, les sûretés immobilières sont publiées. Il n’y a pas à chercher à les deviner en fonction de l’évolution professionnelle. Ensuite, le vendeur et l’acheteur ne peuvent pas les lever « seuls dans leur coin » sans faire intervenir le bénéficiaire de la sûreté.
J’entends par vrai conseil que si on a un doute (constructibilité, inondations, etc. pour reprendre les exemples cités par l’auteur) on peut consulter un spécialiste.
Entendu ensuite : le tarif n’a aucune justification et doit être supprimé d’autant que j’ai bien dit que la prestation est cher-payée.
On peut effectivement aussi comme vous le suggérez envisager de remplacer la profession par une administration. Mais si le tarif n’est pas supprimé, les revenus des notaires seront captés par l’État tout en laissant une charge financière tout aussi importante pour les particuliers.
Ecureuil,
« C’est la rente qu’il faut dénoncer, pas le haut revenu. »
C’est ce que je fais.
« Mais si le tarif n’est pas supprimé, les revenus des notaires seront captés par l’État tout en laissant une charge financière tout aussi importante pour les particuliers. » Prouvez-le.
Pas par une affirmation. Par une modélisation. Good luck.
Vous attaquez bille en tête sur un chiffre. Même à 2 000 euros par mois, il serait anormal qu’ils bénéficient de la rente.
Modéliser ?
Ce n’est pas compliqué bon sang. Si l’État reprend à son compte l’activité des notaire sans supprimer le tarif, il peut décider d’empocher lui-même ce qu’empoche actuellement le notaire.
C’est juste une question de décider ce qu’on fait au moment de la réforme. Et la gourmandise de l’État étant ce qu’elle est, il n’est pas à exclure qu’il décide lui-même d’empocher sans toucher à la charge que ça représente pour les particuliers.
Vrai, il peut décider aussi de supprimer le tarif et de mettre des frais d’enregistrement à quelques centaines d’euros voire gratuits et qu’on en reste là.
Mais vous croyez vraiment qu’il renoncera au gâteau ?
« sans supprimer le tarif »… En effet, si non ne change rien, il n’y a pas de changement…
Mais lorsque le service des notaires ‘français) est assuré par des fonctionnaires, le tarif descend au coût d’enregistrement…
« Vrai, il peut décider aussi de supprimer le tarif et de mettre des frais d’enregistrement à quelques centaines d’euros voire gratuits et qu’on en reste là. »
C’est tout l’enjeu de la suppression du tarif…
D’où mon « si le tarif n’est pas supprimé ».
Je ne parierai pas trop sur une mise à la diète de l’État français. Mais ce n’est qu’une opinion personnelle.
« Si le service des notaires français est assuré par des fonctionnaires, le tarif descend au coût d’enregistrement. »
Et donc les personnes qui utilisent énormément les notaires voient leurs frais payés par la collectivité ?
On pourrait longuement débattre de la compétence des fonctionnaires à exercer un travail qui a nécessité plusieurs années d’étude aussi.
Bientôt, on laissera les officiers d’état civil réaliser les accouchements à la place des gynéco aussi ?
A,
Au pied de mon dernier article, vous affirmiez la nécessité du notariat latin pour « les actes importants de la vie » comme les ventes immobilières.
La circonstance que mon article portait précisément sur des ventes immobilières qui avaient eu des conséquences dramatiques n’a pas altéré votre dogmatisme.
Cette fois, vous assurez que le notaire a fait de longues études.
Au vu des résultats, ces années d’études révèlent leur complète inutilité.
Mais, au vu de vos commentaires, vous trouvez normal que le notaire fiscaliste ne maîtrise pas la défiscalisation, se trompe sur l’identité ou n’y attache guère d’importance, ignore tout du bien effectivement vendu, etc…
C’est très révélateur de la posture du notariat. Un service nul, mais cher.
Il suffit de sanctionner les notaires incapables… Les destitutions sont si rares que ça en France ?
Personnellement, c’est le genre de connerie que je ne ferai sans doute jamais dans ma carrière, même si l’erreur est humaine (un client de très mauvaise foi et des pièces a priori probantes, ça arrive, même si on fait le maximum pour les détecter avant que le dommage ne soit fait).
En Belgique, un notaire vient de sauter après un an et demi de procédure lancée par la Chambre des Notaires : http://www.lameuse.be/1003023/article/2014-05-09/le-notaire-renaud-pirmolin-destitue-pour-fraude-aux-credits-hypothecaires
Il faut croire qu’en France, on les protège ?
Chez nous, on ne rigole pas avec la déontologie et l’image de la profession, les contrôles sont très stricts et les chambres n’hésitent pas à suspendre voire à prendre des mesures plus sévères envers les notaires indélicats.
Quant aux conséquences dramatiques de ventes immobilières, j’apprécierais que vous me démontriez en quoi le notaire est responsable si les acquéreurs construisent sur des terrains qu’ils savent inondables ?
Le responsable principal de ce cas de figure est l’autorité qui délivré un permis pour construire sur un seul terrain.
Le notaire qui passe l’acte de vente de ce terrain doit forcément remettre aux acquéreurs les documents y relatifs, à savoir une étude de sol de ce terrain et les éventuelles autorisations administratives pour le lotir, et évidemment informer les parties du risque d’inondation et des conséquences potentielles néfastes.
Après, si les acquéreurs s’imaginent avoir fait l’affaire du siècle parce qu’ils n’ont pas payé grand chose et vont pouvoir construire leur 4 façades au rabais sans prévoir de mécanisme anti-inondation, je ne vois pas en quoi le notaire est responsable…
A,
Les destitutions sont exceptionnelles. C’est pourquoi les scandales sont quotidiens.
Scandale à Arras avec un écoquartier.
Scandale à la Réunion, avec des successions.
Apollonia : Un milliard d’euros détournés. Cinq notaires. Trois notaires sanctionnés… à dix mois de suspension.
Ca fait un mois de suspension pour 100 millions.
A ce tarif, combien pour une destitution.
Je vous parle des notaires en France. Vous répondez depuis la Belgique, sur ce qui ne se passe pas en France.
Ecureuil,
Tout dépend, un haut revenu par rapport à quoi? Si c’est le SMIC, on retombe sur ma question.
Si c’est par rapport à la valeur ajoutée, j’ai rien contre l’idée, mais aujourd’hui, force est de constater que celle-ci n’a fait qu’accroître la misère au profit de quelques-uns. Une valeur ajoutée qui n’enrichit que ceux qui la produise en d’autres termes. Les travers du capitalisme me direz-vous.
Oui, les sûretés sont publiées. Mais pour autant, le vendeur a très bien pu prétendre pouvoir les lever avec l’aide du prix de vente, et se révéler insuffisamment solvable au nez et à la barbe du notaire à la signature de l’acte authentique, au détriment de l’acquéreur.
Le notaire est en effet chargé de la levée des inscriptions des sûretés immobilières.
Quant au doute, bien souvent en matière immobilière, personne ne l’a. Les professionnels s’arrangent entre eux, et les particuliers s’accommodent de leur situation, agissant plus sur l’affect que sur la raison. Le cadre étant déjà fixé, c’est juste une sorte de « parcours du combattant » qui se termine mal ou bien.
Quant au coût d’un service administratif, ce ne sera pas forcément aussi cher ou plus cher : ça pourra occuper des fonctionnaires qui aujourd’hui risquent de se trouver désœuvrés du fait de la réforme de la décentralisation.
Sur le devoir de conseil des notaires :
Lors d’une succession, combien de notaires expliquent aux héritiers que la déclaration de succession peut être faite par les héritiers eux-même
Pour avoir vécu quelques successions et quelques achats/ventes, je peux dire que dans de nombreux cas, il ne faut pas compter sur les conseils du notaire.
Trouver un notaire compétent et qui défend les intérêts de ses clients est très difficile…
Par ailleurs, je ne comprends toujours pas pourquoi cette mission n’est pas assurée par l’administration depuis l’abolition des privilèges.
http://www.notaire.be/donations-successions/declaration-fiscale-de-succession-887/qui-doit-rediger-et-deposer-la-declaration-de-succession
« Les héritiers et/ou les légataires universels peuvent rédiger eux-mêmes la déclaration de succession mais il est souvent utile de se faire aider par un spécialiste, par exemple un notaire, car la rédaction de cette déclaration peut souvent s’avérer complexe. »
Personnellement, les rares fois où des clients ont rédigé la déclaration eux-mêmes, ils ont eu quelques soucis avec l’administration.
Mis à part les cas très simples où il n’y a pas d’immeuble, pas de testament et pas de régime matrimonial, je comprends que les particuliers confient la rédaction à un notaire.
PS : le site en question est évidemment payé par les notaires, pas par l’Etat.
Parce qu’aucun fonctionnaire ne vous recevra après 18H00….ni ne fera d’heures supplémentaires, ou viendra dans son bureau un jour férié, pour travailler au calme sans être dérangé par les appels téléphoniques; ce qui comptera, pour lui, ce sera son salaire en fin de mois, les cinq semaines de congés payés et le sacro-saint RTT.
En tout cas, il faut saluer le courage de l’auteur.
Si j’étais frustré parce que je n’ai pas le niveau pour devenir notaire, je déverserais ma rage et ma tristesse en privé avec un bon psy plutôt que d’étaler ma haine sur un blog en usant de sophismes, d’approximations et de cas isolés.
Il faut vraiment être atteint d’un immense complexe de supériorité pour en arriver à imaginer que des magistrats (des juristes ayant réussi un concours, eux…) soient de mèche avec des notaires pour que ces derniers ne soient pas condamnés lourdement pour des fautes commises par eux, et pour en arriver à s’imaginer que la profession a modifié la note d’un concours pour que certains personnes n’accèdent pas à la profession.
Chapeau aux adeptes de la théorie du complot, c’est divertissant.
PS : exercer la profession de notaire, ça se mérite, il faut avoir un niveau élevé, et se maintenir notaire, ça se mérite aussi, il faut faire preuve d’un niveau élevé et d’une déontologie exemplaire tout au long de sa carrière, sinon on finit ruiné ou en prison.
Bon courage dans votre quête de destruction de cette noble profession qui a encore de beaux jours devant elle…
A,
Ca y est : haine.
Pour devenir notaire, il faut hériter (20%), acheter une charge inconstitutionnelle, ou réussir un concours frauduleux.
Pour se maintenir notaire, il fait la complaisance de la justice.
Aucune haine monsieur Le Coq.
Juste de la pitié.
Vous n’êtes pas capable de parvenir au poste souhaité, et plutôt que d’en tirer la leçon et de travailler plus fort pour atteindre le niveau adéquat, vous cherchez à détruire l’institution avec des raisonnements douteux en vous basant sur des cas isolés que vous tournez d’une façon digne d’une presse à sensations, bien loin de la rigueur qui sied à tout travail universitaire.
Pour ma part, je n’ai pas besoin d’hériter, et la charge, je la paierai comme je paierais pour une autre entreprise qui tourne. Quant au concours, j’ai le niveau pour le réussir, comme beaucoup d’autres.
Si vous avez des enfants, ce sera peut-être pour la génération suivante, vous pourrez ainsi vous réaliser par procuration.
Vous n’avez pas compris que cela relève plus de la psychologie que du droit pour comprendre l’auteur de ces billets ?
On attire l’attention des masses frustrées en agitant systématiquement la rémunération élevée de professionnels ayant réalisé des études et passé un concours difficile (que l’auteur n’a pas les moyens de réussir apparemment).
On entretient l’amalgame entre les frais dus au notaire pour qu’il se rémunère et les droits dus à l’Etat que le notaire est chargé de percevoir.
On incite les gens à croire que le notaire est responsable si des terrains ont été inondés…
On s’imagine que parce quelques notaires ont été condamnés ou poursuivis, tous les notaires sont pourris.
Pour finir, on prend quelques décisions de justice isolées dans lesquelles des notaires sont condamnés. Que dire alors des médecins ?
Et on se permet de crier au complot en prétendant que les magistrats sont conciliants avec les notaires et que les concours auxquels on participe pour devenir notaire (et que certains réussissent, sans être des fils de, tiens c’est bizarre) sont truqués…
Franchement, le schéma est visible et est souvent adopté par des personnes peu fréquentables…
J’aurais beau argumenter de la plus belle manière, l’auteur et les chiens qui aboient pour qu’on leur jette un os risquent de surenchérir perpétuellement, persuadés qu’ils sont d’avoir raison…
@ A : « On attire l’attention des masses frustrées en agitant systématiquement la rémunération élevée de professionnels ayant réalisé des études et passé un concours difficile »
1 – Pourquoi mépriser les lecteurs de ce site en les qualifiant de « masses frustrées » ou de « chiens » ?
2 – Oui la rémunération des notaires est élevée, même anormalement élevée compte tenu du service rendu
3 – il n’y a pas que les notaires qui font des études difficiles, il me semble que les concours des classes préparatoires aux grandes écoles ne sont pas si faciles pour ne donner que cet exemple. Il s’agit tout simplement d’un monopole tout à fait injustifié.
La faiblesse de vos arguments vous conduit à dénigrer l’auteur et les lecteurs qui « sont persuadés d’avoir raison »…
Je ne suis ni notaire, ni juriste, mais j’ai été plusieurs fois confronté à la médiocrité des notaires (j’ai eu plusieurs fois l’occasion de corriger des projets d’actes que j’avais demandé en relecture). Si j’étais aussi approximatif dans mon travail j’aurais été licencié, mais le notaire, lui, ne risque rien.
1. Allons, à chaque fois que l’on agite une rémunération élevée, on ne compte plus les personnes frustrées qui vocifèrent parce qu’elles ne voient que le résultat sans connaître le chemin qu’il a fallu parcourir pour y arriver et qu’aucune d’entre elles n’aurait osé emprunter, c’est bien connu…
2. Oui, la rémunération est élevée, ça correspond à 6 ans ou 7 ans d’étude, 3 ans de stage, la réussite d’un concours difficile, la réussite d’une sélection difficile pour acheter une étude, la gestion de personnel, l’engagement de la responsabilité (même si elle ne serait soi disant pas sanctionnée…) et des semaines de folie (personnellement, très rarement moins de 50 heures / semaine sans compter les temps de midi et les pauses). Dois-je vous rappeler combien gagne un médecin qui a étudié 10 ans et qui est simple employé d’un hôpital et intégralement payé avec vos impôts ?
3. Non, et ceux qui font des études poussées et atteignent le niveau qu’on exige des futurs notaires se retrouvent dans les banques ou autres grandes entreprises, dans les comité de direction ou autres, et ont des rémunérations et des avantages très élevés sans risquer une partie de leur patrimoine dans l’entreprise, ce sont des employés de luxe.
Il ne s’agit pas de dénigrer l’auteur. Je constate simplement qu’il a voulu rentrer dans cette profession et qu’il a échoué. Depuis cet échec, il tente de la discréditer par tous les moyens possibles, le plus souvent en utilisant des cas isolés et des conceptions pour le moins borderline. Aucune institution n’est parfaite, mais de là à dénigrer totalement un système qui fait ses preuves depuis des décennies, il y a un pas que je ne franchis pas, même si j’admets qu’il y a beaucoup de choses à améliorer (en France tout du moins).
A,
Vous me suggérez de « travailler plus fort pour atteindre le niveau adéquat » Un concours auquel réussissent les étudiants, mais auquel échoue un enseignant. Rien ne vous choque?
Je suis diplômé de science-po. J’ai le CAPA et une spécialisation et ai exercé au siège du premier cabinet d’Europe. Je suis docteur en droit, et maître de conférences à l’université. Je suis diplômé notaire (en raison précisément de mes titres universitaires).
J’ai écrit une quinzaine de bouquins de droit (seul ou à plusieurs).
En clair, j’ai davantage de parchemins et plus de travaux que 99,99% des notaires français.
Je n’ai pas pour habitude de faire péter les galons, mais je ne crois pas avoir à travailler « pour atteindre le niveau adéquat » J’ai passé et réussi le concours. Puis les notes ont été falsifiées. Puis les preuves ont été planquées par les notaires (une habitude depuis la guerre). Puis la justice a refusé de faire son travail et a couvert la fraude (ici également, une vieille habitude).
La génération prochaine ne sera pas intéressé par le notariat, car la profession aura disparu, comme celle de ramasseur de crotin.
Et combien de temps avez-vous travaillé chez un notaire ?
Combien d’actes avez-vous rédigé ? Avez-vous rédigé dans tous les domaines de droit ?
Le concours en notariat, du moins en Belgique, ça demande une excellente maîtrise de la théorie, mais également une connaissance pratique qui ne s’acquiert que par la pratique justement.
Des juristes d’université qui rédigent des thèses et écrivent des bouquins, c’est bien beau, mais c’est largué à la moindre question pratique. Je n’imagine pas qu’un tel juriste reçoive un client et lui explique le droit, il faut être à même de simplifier le langage juridique pour qu’il soit intelligible pour la personne en face, qu’il s’agisse d’un cadre de haut niveau ou d’un travailleur à la chaîne.
Ca ne me choque pas qu’un enseignant échoue, d’autant que nombre d’entre eux sont plutôt faibles et ne doivent leur charge qu’à certains appuis que vous critiquez tant, sans compter leurs écrits qui sont parfois le fait de « nègres » ou piqués à des étudiants brillants qui n’osent pas se plaindre en échange d’une place d’assistant.
Pour ma part, je m’en tiens aux faits : malgré toutes vos thèses, vos diplômes et votre grande expérience, vous avez échoué, point. Et vous avez la rage d’avoir échoué, au point que vous tentez par tous les moyens de décrédibiliser l’institution dans laquelle vous ne pouvez pas rentrer.
Quant au fait que la génération prochaine ne sera pas intéressée par le notariat, je pense que vous vous trompez. Les juristes les plus forts de ma promotion, de celle qui me précède et de celle qui me suit sont engagés dans le cursus du notariat et parviennent à concilier un mi-temps dans le notariat et un mi-temps à l’université, réunissant ainsi le meilleur des deux mondes, l’académique et le pratique.
Le métier est également superbe, on intervient aux moments importants de la vie des gens et on leur prodigue un conseil de qualité dans toutes les branches du droit.
Les études actuelles comptent de nombreux juristes qui, en plus d’être d’excellents généralistes, se spécialisent dans diverses branches du droit (droit fiscal, droit administratif, droit judiciaire) et vont être à même de devenir d’excellents praticiens en plus d’auteurs de qualité.
Franchement, votre vision du notariat est pessimiste.
A,
Mon pote, j’ai exercé dix ans le job d’avocat au plus haut niveau.
Alors le coup du théoricien largué à la première question, tu peux te le remettre dans le slip.
Avec mes diplômes et titres universitaires on enseigne aux notaires.
Alors le coup de la connaissance insuffisante, s’il te reste de la place : dans le slip.
« Pour ma part, je m’en tiens aux faits : malgré toutes vos thèses, vos diplômes et votre grande expérience, vous avez échoué, point. » Le CNEPN a planqué les disques durs des ordinateurs permettant de prouver ce que j’avance. Point.
10 ans comme avocat au plus haut niveau.
Avec vos diplômes et vos titres universitaires, vous enseignez aux notaires.
Et malgré tout le mal que vous pensez du notariat, vous avez passé le concours pour devenir notaire, cette profession de gens incompétents et malhonnêtes ? Etonnant, pour quel motif ?
Et malgré toutes vos compétences, vous avez échoué ? Etonnant avec une carrière aussi brillante, pourtant vous devez être apte à gérer un menu déroulant de Genapi non ? C’est plus complexe que ça le notariat finalement ?
Ca en dit long sur la compétence des avocats et des enseignants. Encore bien que les notaires ont un stage pratique auprès de notaires compétents pour apprendre le métier et réussir le concours, parce que visiblement, ce n’est pas avec vos cours et avec vos cas pratiques tirés de vos 10 ans au plus haut niveau qu’ils y arrivent…
Et encore cette théorie du complot des notaires qui auraient planqué les disques durs…
A qui devez-vous votre poste de maître de conférence ? Qui subventionne vos écrits ? Vous qui êtes si partisan de la transparence, éclairez-nous donc 🙂
A,
« A qui devez-vous votre poste de maître de conférence ? Qui subventionne vos écrits ? Vous qui êtes si partisan de la transparence, éclairez-nous donc » « Et encore cette théorie du complot ».
Votre conception de la vie en société est simple, voire simpliste.
1. On nécessairement doit son poste à un piston;
2. On agit que par intérêt;
3. On fait partie d’un groupe qui agit dans l’ombre.
Peut-être le résumé d’une triste existence.
Ma conception de la vie :
J’ai exercé durant dix ans comme avocat.
J’ai décidé de changer (pour vivre plusieurs vie en une) et je suis devenu enseignant.
En passant du barreau à l’université, j’ai divisé par trois ou quatre ma rémunération. Point de subvention à l’horizon.
Au bout de dix ans, j’ai à nouveau décidé de changer. C’est aussi simple que cela.
J’ai obtenu successivement deux notes à une même épreuve, alors je me suis intéressé d’un peu plus près à cette profession à l’apparence si lisse.
Des diplômés notaires m’ont fourni tout plein d’informations sur le vrai visage du notariat (Collectif Non/taire).
Avec un ancien magistrat, nous avons écrit un livre sur cette profession qui, en France, est un vecteur donc un révélateur de la corruption (c’est ce qui découle de son observation).
Puis j’ai écrit un bouquin sur Colonna, co-écrit une étude sur la grande distribution, écrit un livre sur Philippe El Shennawy.
Ni subvention, ni complot…
Un patient travail de dévoilement de l’oligarchie, qui continue.
Tiens donc!!
Et les Sociétés Civiles Professionnelles elles servent à quoi??
Justement à exercer tout en n’ayant que quelques parts.
D’autre part, lors d’une cession d’Office notarial, le Trésor Public perçoit un droit non négligeable.
C’est une bonne chose pour les associations justement.
Cela permet à des personnes aptes à exercer la profession mais n’ayant pas nécessairement les moyens de racheter une Etude de s’associer à bon compte avec un notaire existant.
A,
Vous faites grand cas du diplôme de notaire. Et c’est vrai qu’il n’est pas évident à obtenir.
Toutefois, il n’en a pas toujours été ainsi, et des bacs +7 faisaient plutôt figure d’exception du temps des baby boomers, d’après ce qu’a pu me dire un notaire de cette génération.
Ainsi, à mes yeux, la complexification de l’accès au notariat relève également d’un certain voile de fumée.
Cher Antoine,
Dans les années 60-70-80, le notariat était simple et les actes de vente devaient faire 2 ou 3 pages. On se contentait de reprendre l’identité, la désignation du bien, le prix et quelques mentions préimprimées.
Aujourd’hui, non seulement le cursus à suivre est beaucoup plus complexe, mais les actes en eux-mêmes deviennent pénibles à rédiger, cela en raison de la suractivité législative.
Certains textes « de base » en sont même devenus illisibles.
J’ai dû faire 7 ans d’étude et je dois participer à de nombreuses formations ainsi que lire de nombreux ouvrages juste pour me maintenir à jour.
L’avantage est qu’avec l’association, on pourra désormais avoir de bons notaires généralistes, et chacun d’eux pourra se spécialiser au maximum dans une ou deux matières, de façon à assurer un service au top aux clients.
Réduire le notariat d’aujourd’hui à des textes préimprimés dans lesquels on remplit les blancs, c’est un énorme voile de fumée, il faut être déconnecté de la profession depuis au moins 20 ans pour soutenir cela…
Aujourd’hui, les juristes notariaux sont des personnes qui doivent avoir une connaissance transversale du droit, ce n’est pas accessible à chaque juriste, le notariat représente réellement l’élite, contrairement à certaines professions qui se contentent d’une spécialisation.
A,
Genapi.
Il s’agit d’un menu déroulant. Il suffit, selon la vitesse de frappe du clerc de notaire (le notaire ne fait jamais ce boulot de secrétariat) d’un temps compris entre 45 min et 2 heures pour rédiger (comprendre remplir les blancs) d’une vente classique (terrain nu ou bâti, lot de copropriété).
Ce menu calcule lui-même l’éventuelle plus-value et l’impôt assis.
La vérité est que les notaires ont longtemps bénéficié du respect dû au notable. Longtemps ils ont bénéficié de puissants relais (dans l’université).
Aujourd’hui, chaque client se pose la question : à quoi sert mon notaire? Et beaucoup commencent à répondre lucidement (ces dialogues en attestent) : à rien.
Pourquoi les notaires sont-ils de médiocres juristes ?
Pour occuper tout l’espace, les notaires ont fait, historiquement, le choix d’être des généralistes.
Depuis les années 1950/1960/1970, selon les cabinets et les barreaux, les avocats ont fait le choix inverse de la spécialisation.
Résultat, aujourd’hui, les notaires français sont des touche-à-tout et pour la plupart… bons à peu.
Pourquoi les notaires se battent-ils (bec et ongles) pour conserver leur monopole?
En raison précisément de leur médiocrité et de leur lucidité.
S’ils rendaient un service de qualité (supérieur à celui d’un avocat, par exemple), ils seraient logiquement en faveur de la suppression du monopole. Leurs qualités techniques leur permettraient de s’imposer. Seul le maintien du monopole les sauve.
Pour combien de temps?
La CJUE est saisie d’une question préjudicielle qui porte sur le monopole immobilier des notaires italiens mais dont les implications sont générales. L’ouverture prochaine à la concurrence va balayer les notaires, dont le public pourra faire concrètement l’expérience de leur moindre compétence.
Je pourrais vous faire la même réflexion pour toutes les professions :
– Assurances : en quelques clics, c’est réglé, et la commission des courtiers ne diminue pas pour autant.
– Banques : pareil
– Agents immobiliers : visites virtuelles pour attirer le chaland, et seulement quelques visites sur place qui sont chronophages
– Automobiles : travail via des robots, moins d’ouvriers à payer, et des marges bénéficiaires qui augmentent
– Labos pharmaceutiques : phase de mise au point compliquée puis jackpot par production à la chaîne
– Nourriture : production à la chaîne
Quant à prétendre que les notaires sont de médiocres juristes, je vous invite à consulter la liste des professeurs d’université et des auteurs. En Belgique, ils sont nombreux à être au top. Et comme écrit plus haut, la nouvelle génération est promise à un brillant avenir en conciliant un emploi dans le notariat et un emploi à l’université. Sans compter certains masters complémentaires où des diplômes en notariat occupent la première place, reléguant des avocats et juristes d’entreprise au second rang.
Quant à parler de spécialisation des avocats, ça me fait rire, combien de cabinets sont spécialisés dans toutes les problématiques rencontrées par les gens ? Droit du roulage, droit de l’assurance, conflits de voisinage, droit de la jeunesse, droit pénal, planification successorale, droit fiscal… Leur connaissance se limite à un cours de base puis c’est à celui qui fera le plus d’esbrouffe pour séduire le client…
Pourquoi les notaires se battent-ils pour conserver leur monopole ? Parce qu’ils sont formés pour gérer ces matières et offrent une compétence inégalable. Imaginez que cette compétence aille aux agents immobiliers ou à des avocats non spécialisés, ce sera le carnage. En cas de libéraliasation, les gens iront au moins cher et on aura des drames avec des particuliers qui perdent leur bien et qui se retrouvent avec un intermédiaire insolvable, tout ça pour économiser quelques centaines d’euros qui leur épargnent bien des déboires, si ce n’est dans les quelques cas particuliers que vous soulevez en en faisant une généralité…
La CJUE est saisie de beaucoup de questions préjudicielles, mais n’oubliez pas la souveraineté des Etats. Dans une bataille entre la conception anglo-saxonne défendue par les seuls Anglais qui sont isolés, et la conception latine du notariat qui est défendue par la grande majorité des Etats, je crois qu’on rigolera bien à la lecture du jugement et à son interprétation par les Etats…
Quant à la compétence des notaires, comme déjà dit, je crois que vous ne vous rendez pas bien compte du niveau et que vous prenez quelques notaires isolés et incompétents sans prendre en compte l’ensemble de la profession dont certains représentants sont brillants et les autres de bons juristes.
A,
1. « Pourquoi les notaires se battent-ils pour conserver leur monopole ? »
Réponse d’économiste : pour préserver la rente.
Réponse de praticien : pour éviter les conséquences de la médiocrité (résultant d’un positionnement stratégique erroné) dans un marché concurrentiel.
« Quant à parler de spécialisation des avocats, ça me fait rire, combien de cabinets sont spécialisés dans toutes les problématiques rencontrées par les gens ? »
C’est précisément la différence. Un avocat n’a pas vocation à couvrir le spectre du droit. C’est ce qu’on appelle la spécialisation.
Le notaire, en France, prétend être un expert en droit immobilier, en droit des successions et en droit des sociétés. Le résultat est médiocre dans tous les domaines et parfois, catastrophique.
2. « je crois qu’on rigolera bien à la lecture du jugement et à son interprétation par les Etats… »
La France a effectivement jusqu’à aujourd’hui refusé de tirer les conséquences nécessaires de l’arrêt du 24 mai 2011.
Mais, la France est sous pression de la Commission.
La France est sous surveillance renforcée depuis mars.
Elle est sommée de rendre un rapport sur les professions réglementées.
La CJUE est saisie de ce recours italien, mais à vocation générale.
On peut tromper une personne tout le temps, tout le monde un temps. Mais pas tout le monde tout le temps…
Pour le notariat, ça sent le sapin.
Vicent le Coq,
Je partage votre point de vue quant à l’organisation mafieuse et népotisme du notariat.
Mais je suis moins sévère que vous quant à leur compétence: il y a en effet des notaires venus là du fait de leur cadre familial, et qui n’ont pour vocation que de pouvoir faire de l’équitation le week end, mais il y a aussi (et c’est aussi ça qui fait leur force) des pointures.
Ces derniers sont la figure de proue du notariat.
Tous sont aveuglés par la décadence engendrée par les revenus exorbitants issus du tarif, et une organisation des études (libérale) qui leur donne un sentiment de toute puissance.
Simplement l’ivresse de l’argent et du pouvoir.
Antoine,
Le format d’internet est ainsi fait que le propos est toujours trop rapide.
Y a-t-il des notaires compétents et/ou honnêtes? A l’évidence.
Les notaires incompétents et malhonnêtes sont ils sanctionnés? A l’évidence pas. C’est ce second point qui pose problème. Cette tribune (en deux parties) porte sur ce second point.
A,
J’ai bien conscience de l’inflation législative et des difficultés qu’elle engendre. Ce n’est pas le propre du notariat.
Pour autant, c’est prendre le problème à l’envers selon moi. Cette inflation législative n’est pas utile. Et les actes de trois pages (ou un peu plus quand même) suffisaient bien. Les propriétaires ne se sentent pas moins chez eux et en sécurité avec ces titres.L’immobilier n’a pas tant évolué au point de susciter une pléthore d’informations et de calculs fiscaux.
De plus les notaires d’hier exercent encore aujourd’hui… Et passent le relais. Ils ne me paraissent pas moins compétents que les notaires de la nouvelle génération, même si ils n’ont pas un cursus similaire: c’est à leur portée.
D’un point de vue pratique, les logiciels dédiés à la profession permettent de tramer les actes, avec des mises à jour.
En outre, plus c’est complexe, plus ça justifie l’importance: du bombage de torse intellectuel pour se faire valoir dans un monde rationnel. Les énarques pondent des déjections, et bienheureux est celui qui peut les nettoyer.
Franchement, depuis l’avènement du concours en Belgique, on note une nette amélioration.
Avant, on pouvait être notaire parce qu’on était un fils de ou parce qu’une nomination politique tombait en fonction de la couleur, quel que soit le niveau de compétence. Parfois il était élevé, parfois il était faible.
Aujourd’hui, avec la complexité du concours et l’absence de privilège de l’hérédité, les nouveaux notaires sont passés sous toutes les coutures et une erreur de casting est très difficile.
Il n’est pas rare que les nouveaux notaires aient réalisés d’excellents grades à l’université et aient rédigé des articles de droit relativement pointus. En plus de ces excellentes performances académiques, la partie pratique du concours nécessite qu’ils soient rôdés à tous les types d’acte. Enfin, leur caractère et leur respect de la déontologie fait l’objet d’un suivi pendant toute la durée du stage et ils doivent encore passer devant un comité d’avis et une commission de nomination, et il va de soi qu’en cas de souci, ils ne parviendront pas à le cacher devant autant de personnes.
Pour moi, certains notaires ancienne génération sont très valables, mais la nouvelle génération en Belgique est très prometteuse, sincèrement.
Je ne sais pas comment ça se passe en France, mais en Belgique, chapeau, devenir candidat-notaire est un gage de qualité et question difficulté, ça n’a rien à voir avec le CAPA que doivent passer les avocats.
Cocorico belge donc 🙂
Cocorico belge, non.
Je constate simplement que le système belge aboutit à mettre en place d’excellents notaires.
Il suffit de regarder le nombre de spécialistes et professeurs d’université qui sont notaires, candidats-notaires voire même stagiaires-notariat.
Je ne sais pas comment c’est en France, mais en Belgique, le niveau est vraiment très relevé.
J’ai fait une recherche rapide en doctrine et jurisprudence mais n’ai rien trouvé.
Personnellement, communiquer de telles informations me paraît effectivement contraire au secret professionnel.
Néanmoins, je serais confronté à un cas semblable de recherche d’héritiers, j’imagine que je serais désigné comme curateur à succession vacante et je demanderais donc au juge l’autorisation d’utiliser un généalogiste pour la recherche d’héritiers. Je soumettrais au juge le devis et mode de rémunération de ce généalogiste et lui demanderais s’il m’autorise à communiquer ces informations une fois la recherche faite. Ainsi il y a un regard extérieur sur les opérations et je ne suis pas susceptible d’être pris dans un conflit d’intérêt si je propose plusieurs généalogistes.
Personnellement, j’aurais tendance à privilégier un généalogiste qui travaille à l’heure plutôt qu’au montant de la dévolution, mais je n’ai jamais été confronté à cette profession dans mes dossiers…
Bonjour à tous,
Je suis étonnée de voir avec quelle véhémence vous critiquez négativement la profession de notaire.
Je suis moi-même diplômée notaire et suis dans le notariat depuis près de 8 ans et je me permets de vous dire qu’il ne faut pas parler des choses dont on ne connaît pas le véritable fonctionnement. Les non-juristes ne peuvent pas avoir la dimension de la complexité de notre profession.
Je tenais à souligner cela car de tels commentaires sont vraiment préjudiciables à la profession et reste persuadée qu’il faut savoir précisément de quoi on parle et connaître tous les contours d’un sujet avant de le critiquer de la sorte.
Laura V,
« Les non-juristes ne peuvent pas avoir la dimension de la complexité de notre profession. »
Ce travail d’élite consiste, rappelons-le, à remplir les blancs d’un menu déroulant.
Vous soutenez que seul un notaire peut comprendre le jean-Claude Van Damme ou claquer une porte fermée. Fort bien.
Votre commentaire, sil n’est peut-être pas très dense juridiquement (mais il est vrai vous êtes diplômée notaire. Il ne faut évidemment pas confondre), est très réjouissant.
De la question de la complexité du notariat.
Au préalable, je tiens à indiquer que je n’ai pas foi en l’étude du droit. Ce qui orientera sans aucun doute mon propos.
J’ai commencé par la voie scientifique. Celle-ci me demandant un investissement personnel intense, pas possible de jouer de la musique.
Je me retrouve en fac de droit. Et je constate qu’il s’agit d’ingurgiter le cheminement d’une pensée « dominante », et montrer l’avoir comprise en la restituant avec ses mots dans un contexte qui en dérive. Du syllogisme.
Pour ce qui est des mathématiques, ça se résume bien souvent à la règle de trois (pourcentages) et à la théorie des ensembles (qualification), qui est intuitive, étant donné que les ensembles et les singletons qui en dépendent sont prédéfinis par la loi.
Pour moi, rien dans tout ça ne permet de régir les rapports entre les individus et les rapports entre l’individu et l’Etat. (Une réponse : j’aime beaucoup la pensée de Kierkegaard et les trois stades du cheminement de l’homme).
Le notariat. Je suis clerc aux successions.
J’ai déjà eu l’occasion de faire quelques ventes à mes débuts. En général, on reçoit un compromis d’une agence, et hop, on s’attache à réunir les informations sur les pierres angulaires du contrat : état civil des vendeurs et acquéreurs, titre de propriété, modalités du paiement du prix de vente, et formalités administratives diverses et variées. Les difficultés rencontrées ne sont pas souvent sur le fond, mais d’un point de vue pratique : il faut réunir un tas d’informations dans un certain délai, et pour se faire, bon nombre d’intervenants (vendeur, acquéreur, banque, diagnostiqueur, mairie, j’en passe certainement).
Il se révèle quand même des difficultés juridiques (modification de la structure de l’appartement sans modification de l’état descriptif de division, destination de l’immeuble, servitude…). Il y a également des cas où la loi est absurde (loi ALUR par exemple). Là je rejoins les propos de A, ça devient du n’importe quoi.
Les successions. Il s’agit de déterminer la dévolution de la succession, l’étendue du patrimoine, et enfin la répartition de la propriété du patrimoine entre les ayants-droit.
Le travail est de même nature, mais c’est plus varié. Les cadres juridiques selon la structure de la dévolution et de la nature des biens sont prédéfinis, et une fois les cadres déterminés, on déroule.
On rencontre aussi des difficultés juridiques (notions de legs universel et « à titre universel », assurance vie détroussant la succession, donation excessive,…) mais là aussi, ce n’est pas l’ordinaire.
Pour ce qui est des partages, donations et divorce, je n’ai pas eu l’occasion d’en faire, mais ne doute pas que l’étendue du travail et des difficultés soient de même nature.
Le fonctionnement dans une étude est le suivant : au notaire la réception du client et le recueil des informations. La direction à prendre est intrinsèque aux informations contenues. Donc, il est remis au clerc soit le compromis pour une vente, soit une fiche d’information pour la succession. Le clerc peut très bien s’en contenter. Et bien souvent c’est le cas. Il devient l’interlocuteur du client via le notaire pour la constitution du dossier, jusqu’à ce que l’acte (les actes) soit rédigé.
Pour les dossiers « lucratifs » (pas forcément les dossiers techniques, mais ceux dont la valeur patrimoniale est conséquente) le notaire vient également apporter de l’eau au moulin. Aussi pour les dossiers sans intérêt pécuniaire, mais la vigilance ne me semble pas la même
Lorsqu’une question de droit est soulevée, le clerc dispose d’outils informatiques et d’encyclopédies pour la dénouer. Bien souvent, c’est un clerc principal ou un notaire assistant qui est amené à se pencher sur la question avec le clerc. Une fois les actes prêts, échange de projet entre confrères pour les ventes, et envoi des projets aux héritiers. Invitation à prendre rendez-vous à l’étude (pas forcément évident, car il faut jongler avec nombre d’agendas). Et le jour du rendez-vous, vérification de bonne fin du notaire, qui peut découvrir l’étendue du dossier à ce moment.
De cela, il ne résulte pas un travail « hors du commun », ni pour le clerc, ni pour le notaire. Nécessaire sans aucun doute. Tant qu’on concevra la propriété comme l’alpha et l’oméga de toute organisation sociale.
Un tarif qui ait du sens et une organisation tout autre permettrait de voir la profession perdurer. C’est ce tarif et cette organisation qui me paraissent la cause de toutes les dérives.
Accord majeur avec Antoine.
Désormais le notariat est une profession qui se résume à vendre très cher (le tarif) un travail qui n’est en effet pas « hors du commun » réalisé par des collaborateurs sous-payés (au regard de leurs années d’études) parce que captifs (il existe pour eux peu de passerelles. Ainsi, seul le notaire peut devenir avocat par équivalence, pas le clerc).
Les fautes des notaires (pas avouées du tout) sont, on le voit dans les exemples, complètement pardonnées par des juges qu’on connaît, dans d’autres situations, autrement sévères…
« Secret professionnel du notaire est général et absolu » … mon œil ! dès lors qu’entrent en scène les banques.
Une réflexion nourrie par l’absence frileuse de réponses aux questions posées par ailleurs et reprises ci-dessous …
– Est-il normal qu’un notaire lorsqu’il est commis pour le règlement d’un partage judiciaire ne communique pas aux banques qui disposent des avoirs de succession l’existence du jugement en succession ?
– Est-il légal que l’une banque des banques dispose par ailleurs d’une copie du projet de partage – acte notarié- concernant le partage judiciaire ?
– Est-il légal que la même banque ait en sa possession la copie d’un procès verbal de difficultés dressé par le notaire commis dans le cadre de la procédure judiciaire ?
Quid du secret professionnel notarial ?
D’où : de la proximité des notaires et des banques et de la porosité de leurs secrets … qui seraient plutôt en mutualité.
Alors je propose une rallonge à votre liste des caractéristiques notariales … les clients sont aussi captifs de cette relation banco-notariale … devant laquelle les juges restent les bras ballants sans rien faire ….
à Antoine – nouvel envoi
Bonjour,
Une question que je vous soumets en lien avec le secret professionnel théorique des notaires étant donné que vous semblez vous y connaître plutôt bien :
– Est-il normal qu’un notaire lorsqu’il est commis pour le règlement d’un partage judiciaire ne communique pas aux banques qui disposent des avoirs de succession l’existence du jugement en succession ?
– Est-il légal qu’une banque des banques dispose par ailleurs d’une copie du projet de partage – acte notarié- concernant le partage judiciaire ?
– Est-il légal que la même banque ait en sa possession la copie d’un procès verbal de difficultés dressé par le notaire commis dans le cadre de la procédure judiciaire ?
Bonjour,
Pour ma part, désolé, mais je ne peux vous donner ma position sans connaître les tenants et les aboutissants du dossier.
Cordialement
Bonjour,
Alors à quoi sert le notaire si on ne sait pas à quoi çà sert ?
Dans le cas qui m’occupe, le notaire commis pas le juge dans un partage judiciaire a refusé de suivre les termes du jugement en succession qui ordonnait l’établissement d’un inventaire demandé par ailleurs de longue date par l’usufruitière. Résultat : disparition des meubles de valeur …. ce que le notaire a constaté personnellement en visitant la maison… vidée de son contenu.
Ceci n’a point empêché ce notaire de faire figurer des « meubles meublants » dans le projet de partage qu’il établit 14 mois après ladite visite. Il n’a donc tiré aucune conséquence de la disparition du mobilier.
Bizarrement frappé d’amnésie ce notaire ?
Il oublie d’aviser le juge commissaire de la disparition des meubles… il oublie aussi d’en aviser l’un des coindivisaires de la succession qui ne l’apprendra que très tard ne se doutant de rien … . Le projet de partage notarié ne mentionne-t-il pas officiellement les meubles supposés encore être dans la maison .. En réalité c’est la disparition des biens qui est sécurisée par le notaire !
Le juge commissaire ensuite alerté par le coindivisaire n’a pas levé le petit doigt …
Un notaire, en France, est-il assermenté à violer les jugements ? Sans doute que oui.
Parallèlement, ce notaire a refusé de suivre les termes du même jugement en succession datant de l’année 2000 qui lui ordonnait d’exécuter l’acte authentique de donation établi entre époux par mes parents. Oui, vous avez bien lu : ma mère a été contrainte la justice pour valider son droit d’usufruitière sur l’universalité des biens de mon père, qui lui est décédé en 1996.
Donc, revenons à ce notaire : en 1998, il a laissé le Crédit Agricole gelé des placements dont les intérêts revenaient à l’usufruitière en vertu de l’acte authentique de donation… Partant de là, le Crédit Agricole qui semble jouir de grandes facilités pour spolier les héritages, grâce aux notaires, a fait main basse sur l’ensemble des fonds des successions à compter du décès de ma mère en 2002.
Là encore, les magistrats n’ont pas pipé mot et ont planqué l’acte authentique sous le tapis avec le jugement de l’année 200, évidant ainsi complètement les droits de ma mère et de ses ayants-droits pour mieux assouvir la voracité des banquiers et des notaires.
Notaire : le professionnel qui joue au monopoly authentique avec votre héritage !
A genealogie.justice et à Antoine
Bonjour,
Une question que je vous soumets en lien avec le secret professionnel théorique des notaires étant donné que vous semblez vous y connaître plutôt bien :
– Est-il normal qu’un notaire lorsqu’il est commis pour le règlement d’un partage judiciaire ne communique pas aux banques qui disposent des avoirs de succession l’existence du jugement en succession ?
– Est-il légal qu’une banque des banques dispose par ailleurs d’une copie du projet de partage – acte notarié- concernant le partage judiciaire ?
– Est-il légal que la même banque ait en sa possession la copie d’un procès verbal de difficultés dressé par le notaire commis dans le cadre de la procédure judiciaire ?
Monsieur Le Coq
Suite à votre comment du 16 mai 2014 à 12 h 44 min, je propose une rallonge à votre liste des caractéristiques notariales … car les clients sont aussi captifs de la relation banco-notariale.
« Secret professionnel du notaire est général et absolu » … mon œil ! dès lors qu’entrent en scène les banques. Une réflexion nourrie par l’absence de réponses aux questions posées par ailleurs et reprises ci-dessous …
– Est-il normal qu’un notaire lorsqu’il est commis pour le règlement d’un partage judiciaire ne communique pas aux banques qui disposent des avoirs de succession l’existence du jugement en succession ?
– Est-il légal que l’une banque des banques dispose par ailleurs d’une copie du projet de partage – acte notarié- concernant le partage judiciaire ?
– Est-il légal que la même banque ait en sa possession la copie d’un procès verbal de difficultés dressé par le notaire commis dans le cadre de la procédure judiciaire ?
Quid du secret professionnel notarial ?
D’où : de la proximité des notaires et des banques et de la porosité de leurs secrets … qui seraient plutôt en mutualité.
Petit addendum,
Le notaire : le gars qui rend les projets DEUX FOIS « plus chers »
En 2006, Carole Thomas a acheté sa maison à un artisan sous le coup d’une procédure judiciaire. Alors qu’elle a déjà payé, le liquidateur lui réclame le produit de la vente.
Si elle n’a pas encore la certitude que le tunnel dans lequel elle est engagée – bien malgré elle – trouve une issue, Carole Thomas découvre au moins qu’elle n’avance pas seule dans le noir. Depuis le récit de son histoire pour le moins ahurissante, la Périgourdine de Saint-Saud-Lacoussière a vu venir à elle des alliés, pour le coup, armés.
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Pour mémoire, cette dame se voit condamnée à payer deux fois sa maison, victime d’un vendeur indélicat. Ce charpentier a omis, lors de la vente en 2006, de signaler qu’il était patron d’une entreprise placée en liquidation. Le mandataire judiciaire, chargé de combler ses dettes, aurait dû percevoir le produit de la transaction (150 000 euros). Cela n’a pas été le cas. Il s’est donc tourné en 2011 vers la Périgourdine pour lui réclamer l’argent de cette vente.
Une fois tombée de sa chaise, Carole Thomas a pris le parti de résister, l’erreur provenant à son sens du cabinet notarial où a été signé l’acte de vente. Elle estime que l’officier ministériel aurait dû mener les vérifications nécessaires. Sauf que la justice, que ce soit en première instance comme en appel, a dédouané le notaire (décédé depuis). Carole Thomas estime que celui-ci, disposant d’informations erronées de la part du vendeur, ne pouvait pas obtenir les renseignements permettant de découvrir sa situation vis-à-vis du tribunal de commerce de Chambéry. In fine, elle contraint la Périgourdine à verser les sommes demandées par le liquidateur. Libre à elle de se retourner ensuite contre l’ancien propriétaire de la maison.
L’acheteuse ne se résout toujours pas à se laisser enfermer dans une impasse et a décidé de se pourvoir en cassation. « De toute façon, je n’ai pas d’autre choix que de continuer ce combat : je ne peux pas payer ce que l’on me demande. » http://www.sudouest.fr/2014/11/03/trouver-la-faille-1723820-1980.php
Nouvelle précision :
Cette fois, la Cour des comptes qui confirme que 38% des notaires (selon un sondage) continuent de percevoir irrégulièrement les intérêts des sommes déposées au nom de leurs clients.
http://www.lefigaro.fr/conjoncture/2015/03/31/20002-20150331ARTFIG00301-les-notaires-epingles-pour-avoir-percu-des-interets-au-detriment-de-leurs-clients.php
C’est ce que nous avions soutenu dans une précédente tribune : http://www.contrepoints.org/2014/11/01/186698-notaires-rendez-largent#comment-1089359
Seconde leçon : les pouvoirs publics sont parfaitement informés des dérives des notaires et… ne font absolument rien. Bien mieux, les élus, toutes couleurs politiques confondues, sont au service de cette corporation.
Il se confirme que l’appareil d’Etat soutient inconditionnellement les notaires.
Il se confirme que les notaires savent qu’ils sont au-dessus des lois et peuvent donc se placer impunément hors la loi.