Par Vincent Bénard
Drôle de pays. Une ministre fait voter une loi renforçant1 l’encadrement des loyers (loi ALUR de Cécile Duflot) dans 11 métropoles « tendues ». Cette loi est aussitôt désavouée par le gouvernement suivant et abrogée sauf… à Paris, notre capitale. C’est donc ce 1er août que les arrêtés d’encadrement des loyers à Paris entrent en vigueur.
Ce contrôle renforcé interdira au propriétaire de faire varier le loyer au-delà de 20 % de la moyenne du marché calculée par les services du ministère, quartier par quartier. Le bailleur doit se connecter au site internet officiel et en déduire sa fourchette admissible. S’il dépasse la borne des 20 %, son locataire pourra en théorie le contraindre à ramener son loyer dans la fourchette considérée. Les dérogations sont possibles pour les biens « remarquables », mais il y a fort à parier que l’administration fera tout pour pinailler sur les critères d’obtention de ces dérogations.
Les défenseurs du dispositif affirment qu’il est calqué sur celui en vigueur en Allemagne, où il n’y a pas de pénurie locative ni flambée des coûts immobiliers. Et après tout, aujourd’hui, 20 % autour de la moyenne du marché, cela concerne à peu près 90 % des logements, cela n’abaisse donc le revenu que marginalement, pour quelques propriétaires de biens de qualité supérieure.
Encore un signal négatif pour les investisseurs
Ce raisonnement oublie plusieurs choses.
Tout d’abord, la démographie allemande n’est pas la nôtre et la pression côté demande y est plus faible que chez nous.
Plus substantiel, le propriétaire bailleur devra évaluer quelques risques supplémentaires : le montant du loyer moyen au mètre carré sera-t-il toujours calculé honnêtement par les services publics, ou ceux-ci devront-ils le manipuler à la baisse sur injonction du politique ? Après tout, entre 1918 et 1948, les réévaluations des tarifs normatifs furent bien trop faibles et contribuèrent à abaisser les rendements locatifs, tuant l’investissement du même nom.
Le marché de la construction neuve à Paris intra-muros déjà très peu actif envoie donc un nouveau signal négatif aux épargnants. Quant aux propriétaires de biens vacants, ils ne verront dans l’encadrement aucune incitation à remettre ces biens sur le marché, bien au contraire. La question la plus complexe est d’anticiper les réactions de propriétaires de logements locatifs existants.
Le contrôle, une bénédiction pour les propriétaires de mauvais logements ?
Les propriétaires de biens « de qualité » risquent de les retirer du marché locatif résidentiel. De ce fait, les propriétaires de biens « moyens », n’ayant plus à subir la concurrence des biens supérieurs, seront peut-être tentés de fixer le loyer un peu plus haut, en se rapprochant de la barre de +20 %, tirant également vers le haut les loyers des logements de qualité inférieure. Le contrôle Duflot pourrait donc aboutir à un effet inattendu par ses promoteurs, à savoir une hausse des loyers des logements standards ou médiocres, et un resserrement en dessous du plafond fixé par le législateur… Ce qui incitera ce dernier à manipuler les valeurs de référence pour ne pas froisser les locataires, majoritaires dans la capitale.
Dans tous les cas, les propriétaires de logements moyens ou médiocres n’auront guère d’incitation à investir pour les améliorer, puisqu’ils n’en tireront aucun avantage en termes de loyer. Et si les valeurs moyennes subissent le traitement politique que j’anticipe, cette incitation à la déshérence sera encore augmentée. Le parc locatif parisien n’est déjà pas le moins vétuste de France, cela ne risque pas de l’arranger.
La proche banlieue pourrait-elle profiter de ce micmac ? Rien n’est moins sûr. La peur de voir le contrôle s’étendre au-delà de Paris intra-muros, dans les limites géographiques de la nouvelle métropole du Grand Paris, pourrait également y freiner l’investissement locatif neuf.
Conclusion
Quoi qu’il en soit, à long terme, les effets du renforcement de l’encadrement des loyers sur la disponibilité, la qualité du parc de logements et sur le renouvellement urbain de notre capitale seront, au mieux, négatifs, au pire, catastrophiques. Et ce sans que le pouvoir d’achat des locataires n’en soit amélioré. Au contraire, les nouveaux entrants sur le marché du logement auront les pires difficultés à trouver des logements dignes de ce nom.
Le contrôle des loyers est une mesure démagogique et simpliste qui n’a jamais produit d’effet bénéfique nulle part. Mais lorsque les dégâts en seront perceptibles, tous les promoteurs de ce fiasco annoncé auront depuis longtemps refilé les problèmes qu’ils auront engendrés à leurs successeurs…
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Sur le web.
- Il est faux de dire que la loi Duflot « met en place » un encadrement des loyers. Celui-ci existe déjà, car si le loyer est libre à la signature, son évolution annuelle est strictement encadrée par les lois en vigueur. ↩
Mais a quoi correspond le loyer de reference minore? Si vous louez moins cher, vous pouvez poursuivre le locataire pour qu’il paye le complement? Si vous ne trouvez pas de locataire a ce prix, tant pis, le logement reste vacant?
dans la logique, effectivement les logements les moins chers devraient connaître un rattrapage de leur loyer…
ce qui serait vraiment rigolo, ce serait de créer un doit au locataire opposable, pour obliger l’état à trouver des locataires pour remplir les taudis inlouables des marchants de sommeil.
Allez savoir. C’est un droit au locataire opposable qui ne dit pas son nom, ce que l’on ne voit pas, que nos crétinosaures de sotscialistes ont mis en place.
Non parce que vous ne pouvez réévaluer qu’au moment du renouvellement de bail en prévenant votre locataire avec un préavis de 6 mois, ce qui lui permet d’accepter ou de se barrer.
La procédure n’est pas non plus facile à mettre en place (fournitures de référence, …) et la réévaluation est limitée.
Tout est détaillé ici :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1312.xhtml
En gros le locataire pourra demander la réévaluation à la baisse très facilement mais le propriétaire, même si à priori, théoriquement il en a la possibilité, ne le pourra pas vraiment.
Remarquez que si la moyenne est évaluée périodiquement rien n’empêche une hausse constante des loyers !
Soit un moyenne a =u temps t de 100,
en période de croissance de la demande, les transactions vont s’établir à 110 (nouv
… je reprends :
Soit un moyenne au temps t de 100,
en période de croissance de la demande, les transactions vont s’établir à 110 (nouvelle référence), et ainsi de suite !
Seuls les loyers des « biens bas de gamme » pourraient permettre de modérer la progression !
Bref, une mesure pour rien !
Disons que déjà l’augmentation des loyers était légalement encadrée, ce qui n’a pas empêché une tendance à la baisse ces dernières années, les propriétaires adaptant leur offre aux possibilités des locataires.
Au mieux, cela n’aura pas d’effet sur la baisse amorcée naturellement.
Au pire, cela l’arrêtera.
Rien de nouveau dans le cerveau embrumé de nos idéologues démagos (pardon pour le pléonasme) leur perversité se traduit par la construction d’usines à gaz contre-productives.
Bref, un « travail » de parasites…
Merci Vincent, toujours aussi lumineux, vos article!
J’avais vendu un appartement en Suisse, Vaud. Comme j’avais la bonne idée de le mettre en location, il a fallu demander l’autorisation pour le vendre. Si je ne l’avais pas loué, donc laissé libre de tout occupant, faisant augmenter le prix de la location, je n’aurais pas eu ce petit contretemps. Le temps d’obtenir l’autorisation, 4 semaines, parfois plus, le logement reste vide alors que l’acheteur aurait pu l’occuper de suite et libérer le sien. Si ce n’est pas stupide, qu’est-ce donc ❓
Le sotscialisme, c’est vraiment magique.
l’histoire du logement montre qu’à chaque fois qu’on distord les règles du marché libre, cela conduit à l’échec.
+1
Actuellement, dans ma ville (100 000 habitants) nous baissons les loyers à la relocation sans nous préoccuper de l’indice IRL…bref, nous suivons le marché !
Je précise que ma bonne ville construit de nombreux logements HLM avec de la bonne subvention provenant de nos impôts, ceci malgré une vacance significative depuis plus de 10 ans… Ah! J’oubliais ! Depuis 1977, deux Maires SOCIALISTES se sont succédés à la tête de la mairie, tous deux profs de leur état.
Ces gens sont bourrés de certitudes avec la façon de « gérer » l’argent public.
Ce sont eux qu’il faut ENCADRER !!!
Voilà !!!
C’est le cas de beaucoup de grandes villes d’après l’observatoire CLAMEUR. Les propriétaires sont étonnement pragmatiques. Incroyable hein ?!
Et effectivement, l’idée HLM est totalement absurde pour résoudre la problématique logement.
Il y aurait mille et une autre manière de le faire qui ne coûterait rien aux contribuables.
J’ai fait faire de tels travaux de rénovation ( 35000 euros) dans le deux pièces que je souhaite proposer en location, qu’avec cette nouvelle loi , j’ai trop de risques .
Je ne louerai pas .
le capitalisme de connivence conduit toujours a ce genre de lois dont le but avoué n’est jamais le but réel :
décourager la location pour pousser a la vente ..et donc le rachat a bon compte , c’est ainsi qu’il faut lire cette loi Alur . et oui, on manque de terrains pour construire le Paris des tours rondes triangulaires pyramidales mais surtout haute en valeur ajoutée !
article intéressant: http://immobilier.lefigaro.fr/article/-l-encadrement-des-loyers-est-nefaste-pour-tout-le-monde-_f38b4218-d2c2-11e4-953e-0e4b97f95508/