Le plafonnement des honoraires de location : fausse bonne idée !

Par Nafy-Nathalie

Jusqu’à ce que la loi Alur intervienne, l’article 5 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit les rapports entre les propriétaires et locataires, disposait théoriquement que : « La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location d’un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l’article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire ». L’interprétation stricte de ce texte, d’ordre public, implique que seuls les frais de rédaction du contrat de location sont partageables entre le bailleur et le locataire. Les frais d’état des lieux restent à la charge du propriétaire et ceux de recherche de cocontractant à la charge de celui qui a confié le mandat à l’agent immobilier : en cas de recherche de biens à louer au locataire, en cas de recherche de locataire, au propriétaire.

En pratique, la plupart des agences immobilières affichait deux facturations distinctes :

• la rédaction du bail, si le propriétaire a trouvé seul son locataire
• la facturation indifférenciée des frais de recherche et de rédaction du bail dans les autres cas avec un partage de 50% des honoraires sachant que le propriétaire, en contrepartie du mandat, exigeait souvent une remise commerciale de sa part d’honoraires. Le locataire se trouvait donc à payer seuls des honoraires dont sa part était comprise entre 1 et 2 mois de loyer, ce qui était énorme.

La jurisprudence avait déclaré cette pratique illicite mais sans parvenir toutefois à la changer :

22 juin 2000, recommandation publiée au BOCCRF, la Commission des clauses abusives « recommande que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet : (…) De mettre à la charge exclusive du preneur les frais liés à la conclusion du bail ; (…) Considérant que la plupart des contrats mettent à la charge du preneur tous les frais liés à la conclusion du bail ; que de telles clauses déséquilibrent le contrat au détriment du locataire qui prend à sa charge exclusive les sommes permettant la conclusion d’un contrat profitant aux deux parties. »

2 décembre 2002, jugement du TGI de Grenoble :

« Alors que les dispositions d’ordre public de l’article 5 de la Loi du 6 juillet 1989 limitent la possibilité de partager la rémunération de l’intermédiaire par moitié entre le bailleur et le locataire aux honoraires afférents à l’établissement d’un acte de location qui correspond à la présentation d’un contrat écrit conforme aux exigences de l’article 3 de la même Loi et quand bien même l’information du candidat locataire soit suffisamment assurée par un affichage des honoraires pratiqués par le mandataire dans les locaux de l’agence, pour satisfaire aux prescriptions de l’article L 113-3 du Code de la Consommation, l’adjonction d’honoraires de négociation à la rémunération partiellement répétible du mandataire ne peut qu’être qualifiée d’illicite, »

19 octobre 2004, arrêt de la Cour d’Appel de Grenoble :

« À bon droit, les premier juges ont dit que l’art 5 de la loi du 6/07/89 limite la possibilité de partager la rémunération de l’intermédiaire par moitié entre le bailleur mandant et le locataire aux seuls honoraires afférents à l’établissement d’un acte de location conforme aux exigences de l’art 3 de ladite loi. Les frais de négociation ne sont pas prévus par l’article 5. Est ainsi illicite la clause prévoyant l’adjonction d’honoraires de négociation du mandataire partiellement répétitibles sur le locataire. Rien ne justifie que le locataire doive payer pour être recherché. »

Ainsi donc, en définitive, seuls les frais de rédaction auraient du être partagés, tous les autres frais auraient du être imputés au mandataire. La loi Alur, avec pour objectif d’éviter les abus, consacre la jurisprudence. Elle indique que le locataire ne bénéficie réellement que des prestations suivantes : visite du logement, rédaction du bail, constitution du dossier et réalisation de l’état des lieux. Il doit maintenant partager leur coût à part égale avec le propriétaire qui en plus doit supporter la charge exclusive de tous les autres honoraires. Il est à noter que le législateur impose que la part du locataire reste inférieure à celle facturée au bailleur et se fasse poste par poste.

Si le législateur laisse libre la facturation des prestations relevant exclusivement du propriétaire, elle définit toutefois les plafonds maximum de facturation des prestations faisant l’objet d’un partage entre locataire et propriétaire. Les premiers plafonds avancés par le gouvernement, estimés trop faibles, ont provoqué la colère des agents immobiliers. La grève du zèle dans leur transmission des données pour permettre l’établissement des observatoires des loyers alliée à d’âpres négociations, ont amené le gouvernement à revoir sa position. Les plafonds ont été relevés à des seuils jugés acceptables par les professionnels de l’immobilier. Le coût des prestations, qui sont facturées à l’une et l’autre des parties, a été relevé aux montants suivants :

Le prix de l’état des lieux est fixe : 3 euros TTC par mètre carré dans toute la France. Le prix des autres prestations est plafonné selon la zone :

• 8 euros TTC par mètre carré dans les zones non tendues contre 4 à l’origine
• 10 euros TTC par mètre carré dans les zones tendues contre 8 à l’origine
• 12 euros TTC par mètre carré dans les zones très tendues contre 12 à l’origine

Ces montants sont cumulatifs, ce qui porte les plafonds à 11, 13 et 15 euros TTC par m2 ET par partie.

En réalité, les plafonds fixés sont favorables pour les petites surfaces et les logements dans les zones très tendues. Pour le reste, les plafonds sont supérieurs aux prix pratiqués avec le risque d’une réévaluation à la hausse des facturations. L’UFC – Que choisir indique d’ailleurs que :

« Le plafond de 15 € pour le bassin parisien ne permettra de faire baisser le prix de moitié qu’à Paris, et encore pas pour toutes les surfaces. Dans les autres agglomérations c’est encore pire : les plafonds sont supérieurs aux prix actuellement pratiqués. Ainsi, une agence qui met à bail un logement de 30 m² à Aix-en-Provence facture  374 € au locataire, soit 12,3 € /m2, moins que les 13 euros du décret. De même, à Dijon, pour un 20m2, le montant actuel de 10€/m2 est aussi en deçà des 11 euros. Avec des plafonds supérieurs à la réalité du marché, il existe donc un vrai risque inflationniste pour les zones tendues et détendues. »

Les agents immobiliers ont maintenant la possibilité d’imposer aux propriétaires récalcitrants le paiement des honoraires qu’ils refusaient de supporter, ce qui compensera largement la baisse des rentrées des honoraires des locataires. D’autres éléments vont minorer une perte éventuelle :

• La complexification des règles de gestion des biens va entraîner une augmentation du volume de biens confiés aux professionnels.

• L’autorisation de prise d’honoraires supplémentaires qui est donnée. Ainsi que l’indique la rubrique du site du gouvernement relative à ce plafonnement :  « En revanche, de nouveaux frais peuvent être facturés à l’occasion d’une augmentation de loyer sous-évalué nécessitant la rédaction d’un nouveau bail. ». Chacun jugera des conséquences de l’intérêt convergent du bailleur et du professionnel de réévaluer à la hausse les loyers dans un contexte de flou législatif qui le permet.

• La possibilité pour le propriétaire (ou son mandataire) de souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire et à la lui refacturer. Reste ouverte la question de savoir si le coût de cette assurance sera refacturée exactement ou si l’agent immobilier, comme il le fait parfois par l’assurance loyer impayé, la revendra à un montant supérieur à celle à laquelle il la souscrit. Il est à noter que cette disposition est en faveur des cabinets immobiliers qui possèdent leur propre assurance comme Foncia avec « sa garantie multirisque habitation qui fait de vous un privilégié » par exemple. Il est à noter que ces groupes proposaient systématiquement aux locataires entrants de souscrire l’assurance de leur groupe et que maintenant les locataires n’auront sans doute plus le choix.

Bonne nouvelle en apparence, le plafonnement des honoraires de location ne diminuera pas réellement les émoluments perçus par les professionnels de l’immobilier puisque si elle peut entraîner une baisse de ceux versés par les locataires, elle permet aussi aux agences immobilières de se rattraper en récupérant des honoraires auprès des propriétaires et surtout de facturer d’autres honoraires ou prestations. Aujourd’hui un article des Échos indique qu’il semble que 42% des agences ne la respectent toujours pas. Puisque cet encadrement est favorable aux agents immobiliers dans l’ensemble, on peut penser que la raison de ce non respect est certainement la mauvaise volonté des propriétaires de payer leur part d’honoraires. Les agents immobiliers, surtout les plus petits, en l’absence de sanctions fortes, continuent donc à les en dispenser pour obtenir les mandats.

Il est d’ailleurs à noter que cette mesure pourrait avoir des effets contraires aux intentions revendiquées de transparence sur les honoraires. En effet, un retour aux enveloppes en liquide pourrait être favorisé, surtout pour les petits agents immobiliers qui chercheront à survivre, parce que finalement le marché reste tel qu’il y a plus de demandes de bien que d’offres et que les locataires feront tout ce qu’ils peuvent pour être prioritaires. De plus les rentrées liées à l’assurance ne seront pas comptabilisées dans les honoraires perçues.

L’orientation de cette mesure de plafonnement est enfin particulièrement intéressante à considérer. En défaveur des petits agents immobiliers, qui n’ont qu’une activité de transaction et n’assure pas la gestion du bien, elle va probablement accentuer leur disparition au profit des plus gros, tendance que l’on observe déjà depuis plusieurs années. Elle consacre le changement du visage des professionnels de l’immobilier qui deviennent des investisseurs et des financiers ayant des participations à la fois dans les banques, les assureurs et les grands groupes de gestion voire les promoteurs. La préservation de l’intérêt des particuliers, locataires ou propriétaires, dans ce marché concentré ou monopolistique, aura peu de chance d’être préservé.