De nouvelles taxes bien peu professionnelles sur le revenu foncier

En 2010 la Cotisation Foncière des Entreprises remplacera la Taxe Professionnelle. Mais tandis que les contribuables propriétaires d’immeubles loués nus (autres que ceux à usage d’habitation) ne payaient pas la TP, ils paieront dans certaines conditions la CFE : un impôt de plus ! Démonstration de Maître Jean Philippe Delsol, administrateur de l’IREF.

Sous le régime de feue la taxe professionnelle, les revenus fonciers reçus dans le cadre de la gestion patrimoniale d’un contribuable propriétaire immobilier n’étaient pas frappés par la taxe professionnelle.

La loi de finances pour 2 010 (LOI n°2009-1673 du 30 décembre 2009 – art. 2 (V), nouvel article 1447-0 du CGI) a supprimé la taxe professionnelle pour lui substituer une Contribution Economique Territoriale composée de deux éléments : la Cotisation Foncière des Entreprises, CFE, et la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises, CVAE.

Ce nouveau régime est plus rigoureux pour les propriétaires, car la loi répute désormais comme étant exercées à titre professionnel les locations et sous locations d’immeubles nus autres que ceux à usage d’habitation. Dans ce cas, les propriétaires sont assimilés à…des entreprises. Sous certaines conditions, ils paieront CFE et CVAE.

CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

La CFE a pour assiette les valeurs locatives des biens qui sont passibles d’une taxe foncière et dont les revenus sont assujettis en France à l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu. A ces valeurs locatives est appliqué le taux de cotisation voté par les collectivités locales – comme c’était le cas précédemment pour la taxe professionnelle.

Certes, la CFE ne sera pas due lorsque les recettes brutes de l’assujetti seront inférieures à 100 000 € au titre de la période de référence. Au titre des recettes brutes, sont pris en compte non seulement les loyers encaissés, mais aussi toutes les dépenses mises par convention à la charge des locataires et les recettes brutes diverses comme les indemnités d’assurance ou les subventions reçues.

Mais contrairement à ce que certains commentateurs ont affirmé, il ne semble pas que, comme pour la taxe professionnelle, les immeubles soient assujettis au nom du redevable qui dispose du bien, et donc dans la plupart des cas, au nom du locataire. Ce sont bien, selon le texte de la loi, les propriétaires bailleurs qui seront imposables puisque ce sont eux qui exerceront l’activité imposable de location ou sous location d’immeubles nus. On pourrait d’ailleurs craindre le pire : les immeubles pourraient être taxés deux fois, au nom du propriétaire et à celui du locataire ! Il faut attendre les interprétations et commentaires de l’administration fiscale à cet égard.

CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises)

Les locations ou sous locations d’immeubles nus autres que ceux à usage d’habitation sont désormais aussi imposables à la CVAE lorsque les recettes brutes y afférentes sont supérieures à 100 000€ par an. Un dispositif transitoire est prévu pour prendre en compte progressivement les produits et charges correspondants de manière échelonnée sur 10 ans, soit à concurrence de 10% en 2 010, 20% en 2 011, etc., de telle façon que l’imposition concerne 100% des recettes à compter de 2 019.

La valeur ajoutée est elle-même plafonnée à 80% pour les contribuables dont le chiffre d’affaires est inférieur à 7 600 000€ (85% pour les autres), ce qui fait que les produits de la location ne seront en principe taxés que sur 80% de leur montant.

Par ailleurs, le taux d’imposition à la CVAE est de 1,5%, mais il est nul lorsque les recettes brutes sont inférieures à 500 000€ et progressif ensuite jusqu’à 50M€. En pratique les propriétaires d’immeubles nus locatifs ne seront donc pas imposables à la CVAE lorsque leurs recettes seront inférieures à 500 000€.

Sous réserve des commentaires et éventuels aménagements à venir, il s’agit donc bien de nouvelles taxes qui pèseront désormais sur la propriété immobilière et ses revenus.