L’examen des effets des politiques du logement en France montre que l’Etat n’est pas la solution mais le problème[1].
Voici la liste des principales interventions de l’Etat en matière de logement :
renforcement continu des lois empêchant la libération de foncier constructible ;
recours élevé au logement social, obligation (loi SRU) de 25% de logements sociaux sur toutes les métropoles ;
subventions directes ou fiscales au logement, social ou privé ;
allocations (APL principalement) sous condition de ressource ;
contrôle des loyers, renforcé dans certaines métropoles ;
exclusion de logements « passoires » du marché de la location.
Ces interventions représentent 43 Mds€ d’aides, mais le logement subit également 97 Mds€ de prélèvements fiscaux.
Effets des politiques actuelles
Entre 1998 et 2008, le prix médian du logement en France est passé de 2,4 fois à 4,2 fois le revenu médian des ménages et la part du foncier dans le prix du logement est passée de 15% à 45-50%. Durant cette période, le prix du foncier rapporté au revenu des ménages a été multiplié par 6 ! (cf. figures ci-dessous)
Le foncier rationné augmente la part du logement dans le budget des ménages (cf. rapport IREF) : elle était de 10% dans les années 60, elle est de 20% aujourd’hui, aides comprises. Les ménages modestes sont les plus touchés, la charge moyenne atteint un tiers de leur revenu, voire 45% pour ceux qui sont locataires du secteur privé. Enfin, la France détient le triste record du monde de « sans-abrisme ».
Les interventions de l’Etat : des gaspillages inopérants
L’Etat prétend compenser cette hausse des prix en obligeant toutes les agglomérations à multiplier la construction de logements sociaux (LS). Cette politique est vouée à l’échec.
En 2005, 1.3 millions de ménages étaient sur la liste d’attente pour un logement social. Ils sont 2.6 millions aujourd’hui. Ce déficit est structurel : lorsque l’offre est en dessous du prix de marché, la demande lui est nécessairement supérieure. On construit moins de 100 000 logements sociaux par an, le déficit d’offre n’est donc pas près de se résorber.
Obtenir un LS étant difficile, les ménages qui y parviennent s’y accrochent, même si leurs revenus augmentent. Résultat, environ un tiers des logements sociaux sont occupés par des ménages au-dessus du revenu médian, au détriment des plus modestes.
La loi SRU oblige les promoteurs à vendre à perte au minimum 25% de leur production à des organismes HLM. Aussi reportent-ils cette perte sur les logements privés neufs, dont les acheteurs paient ainsi un « impôt caché » qui augmente le prix et diminue la quantité totale produite.
Confronté à la baisse de l’investissement privé, l’Etat croit pouvoir relancer la construction par des incitations fiscales. Là encore, ce choix est mal avisé.
Entre effet d’aubaine et mal-investissement, les dispositifs d’abattement fiscal (Robien, Pinel…) contribuent à accroître le patrimoine de ménages aisés, tout en favorisant des investissements de mauvaise qualité. De plus, avant 2020, moins de 40 000 logements par an étaient concernés.
En contrepartie de ces aides, le logement subit 97 Mds€ de prélèvements obligatoires, dont la TVA, mais aussi 60 Mds€ de prélèvements spécifiques : taxe foncière, droits de mutation (DMTO), plus-values, etc.
Le logement locatif subit aussi un encadrement législatif contraignant et instable : peu de lutte contre le vol des lieux (squat) ou les mauvais locataires, contrôle renforcé des loyers, mise aux normes thermiques financièrement insoutenable, etc.
Dans ces conditions, investir dans le logement locatif est devenu une gageure dont les investisseurs institutionnels se sont éloignés et dont les particuliers perdent le goût.
Philosophie alternative : passer de l’interventionnisme au « laissez faire le marché »
La politique du logement en France, c’est une suite d’interventions publiques engendrant des effets pervers, justifiant eux même de nouvelles interventions publiques, et ainsi de suite.
Nous proposons de casser ce cercle vicieux. Pour libérer le logement de l’État, il faudrait :
réformer le code de l’urbanisme dans une optique libérale, en promulguant notamment un droit foncier dit « réactif » (un terrain est par défaut libre d’affectation par son propriétaire, et ce sont les interdictions qui doivent faire l’objet d’un processus politique), tel qu’il existe notamment en Allemagne, dans 35 Etats américains et dans certaines provinces canadiennes (les arguments brandis contre une telle libéralisation sont d’ordre économique, géographique, et environnemental. Dans son rapport « La lutte contre l’étalement urbain, une obsession politique irrationnelle », l’IREF démontre qu’ils sont pour la plupart exagérés, voire imaginaires) ;
abolir la loi SRU, abandonner la politique de logement social, laisser le marché construire les logements demandés par les ménages et laisser le marché du logement d’occasion jouer le rôle de logement social ;
en finir avec toutes les aides au logement (43 Mds), en contrepartie d’une baisse de 43 Mds sur la fiscalité du logement, et notamment l’abandon des droits de mutation (8% !) qui pénalise fortement les ménages qui doivent changer d’emploi ;
restaurer le droit de propriété, les droits du bailleur devant être garantis contre les squatteurs ou les locataires mauvais payeurs.
Les effets escomptables d’une telle révolution politique sont les suivants :
un prix médian 30 à 50% moins élevé ; celui du logement privé s’alignerait quasiment sur celui du logement social ;
un retour des investisseurs vers la pierre locative, qui redeviendrait un placement à rendement modéré mais stable et juridiquement sûr ;
un gain de pouvoir d’achat de 15 à 20% pour les ménages ;
un renouvellement plus facile du parc, permettant d’éliminer progressivement de nombreux logements insuffisamment performants (vétusté, énergie, équipements, etc.) ;
des ménages plus heureux, car trouvant, de plus en plus jeunes, le logement correspondant à leur choix de vie, ce qui pourrait même, selon certaines études, engendrer une hausse de la natalité. Le but de la politique n’est-il pas de favoriser la rencontre du bonheur par les citoyens ?
[1] Intervention de Vincent Bénard lors du colloque IREF du 2 avril 2025.
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15 réponses
Les interventions de l’Etat avaient des vues clientélistes, la classe d’âge née avant 1950 ayant été en situation de bénéficier de conditions de crédit exceptionnelles permettant de devenir multi-propriétaire sans grand effort. Et pour s’attirer les bonnes grâces de cet électorat, les politiques n’ont cessé de multiplier les cadeaux depuis la fin des années 70, les APL rapidement répercutées sur les loyers, puis les multiples aides à l’achat immédiatement répercutées sur les prix de vente…
« la classe d’âge née avant 1950 ayant été en situation de bénéficier de conditions de crédit exceptionnelles »
Alors là il faut nous donner vos sources? Je suis né en 1948 et j’ai fait construire en 1985 en ayant plusieurs moyens de financement ( PEL, emprunt classique, ou à taux progressif etc…) et à l’époque les règles d’emprunt étaient faites pour vous faire acheter du neuf plutôt que de l’ancien ( Ce n’était pas du clientélisme loin de là). Nous avons emprunté sur 20 ans à l’époque où l’inflation était encore élevée, avec un emprunt complémentaire au PEL dont le taux final des 5 dernières années était à 9%. Or entre temps, l’inflation avait baissé, les taux d’emprunt aussi, et de nombreux emprunteur de ma commune se sont retrouvés dans l’impossibilité de régler leurs mensualités, à tel point que la municipalité a du faire pression sur les banques pour réviser tous ces contrats à la baisse.
Alors prétendre que notre génération ( on nous traite de boomers) a bénéficié d’avantages indus de la part des gouvernements successifs alors que nous avons beaucoup plus travaillé, et épargné que la génération Z il faut nous expliquer!
Merci pour cette excellente mise au point. Deux remarques: Le record de « san-abrisme tient très probablement à l’immigration massive et incontrôlée dont souffre le pays. En ce sens ce record n’a rien à voir avec la politique du logement.
Les effets de la loi SRU sont ici bien analysés notamment sous l’angle de la fiscalisation cachée. Un autre effet, o! combien négatif, est ignoré ici qui est l’instauration dans toutes les villes du pays de HLM bunkers à trafiquants qui pourrissent la vie des habitants et sont devenus autant de zones de non droit échappant à tout contrôle sécuritaire.
D’accord avec votre article excepté le point de l’aide sociale à la personne pour les ménages défavorisés, à condition que le non paiement des loyers soit suivi d’expulsion. Cela casserait de plus l’effet ghetto des cités HLM.
Ce n’est pas explicite, mais j’imagine que vous entendez également vendre la totalité du parc social, étape nécessaire pour libérer les français qui ont besoin de cette administration kafkaesque de copinage d’un côté et de mauvais foi, et qualité, de l’autre.
On peut ajouter à cette longue liste l’immigration sans frein qui vient sature la demande en logement, immigration dont sont entièrement responsable nos politiciens depuis 40 ans.
Entièrement d’accord avec l’article. Mais la présentation surprend.
Qu’est-ce que le ratio « prix du logement/revenu des ménages » ?
Le premier est en €, le second en € par période (mois, année ?…)
Si le revenu moyen est à peu près connu, pourquoi avoir pris comme référence le revenu médian, que personne ne connait ?
Pourquoi pas le revenu mode ?
* Tout comme en automobile, il faudrait instituer une assurance locative obligatoire, à charge du locataire… Subsidiairement cela mettrait un terme à la farce tragique des dossiers de candidature des locataires.
Elle pourrait être prise en charge pendant quelques années pour les « titulaires » de HLM quittant « leur » logement.
* Instaurer un % maximal de logements HLM par Iris (Îlots Regroupés pour l’information Statistique) afin de rétablir progressivement la diversité urbaine. Pour favoriser la rotation du parc et la limitation des abus, vente aux enchères au 1er euro, avec droit de préemption pour les occupants, au bout de 15 ans de détention par l’organisme public. Les bailleurs sociaux deviendraient des acteurs majeurs de la rénovation énergétique : achat de logements vétustes, rénovation, revente (aux enchères) après 10-15 ans.
* Anti-Squat : réformer la décision du Conseil d’Etat 305771 du 8 avril 2009 : « Les distributeurs d’électricité ne peuvent pas subordonner la conclusion d’un contrat de fourniture d’électricité à l’occupation légale des lieux ». Je suggère d’obliger Edf à vérifier un titre d’occupation légitime avant d’ouvrir le compteur, idem pour le téléphone fixe ou l’eau. Leur faire consulter au préalable le site des impôts, surtout depuis que la déclaration du locataire par le propriétaire est obligatoire…
Exactement! Et ça prouve bien que le gouvernement socialiste roule pour la population non imposable des locataires, contre les propriétaires qui paient tout aujourd’hui ( la foncière et son augmentation débridée compensant la TH)
Le « sans-abrisme » en France reste élevé probablement en raison de l’afflux toujours plus important de migrants. Plus on en loge et plus il y en a… non?
Comme disait +/- Un ancien ministre, on ne peut pas héberger toute la misère du monde…
Oui le logement comme tout investissement en France,
d’ailleurs, est devenu une galère.
Je prends mon exemple : un appart de 36m2 dans le vieux Lyon donc classé G depuis 2024, in louable du coup. L’immeuble est ancien et ai lui même classé G.
Préconisation du rapport : isolation par l’extérieur de l’immeuble qui se situe dans une zone classé au niveau du patrimoine architectural.
Autre solution : tout ré isoler par l’intérieur et perdre 2 m2 de surface habitable.Coûts des travaux très importants, normal.
Et pour finir, loyers plafonnés à Lyon…
Donc continuons comme ça, ça finira qu’il n’y aura plus de logements et beaucoup de marchands de sommeil.
Je n’achèterai plus de logement locatif en France !
D’accord avec les commentaires précédents ! J’ajouterais une réforme de la fiscalité sur les plus-values immobilières (30 ans en France pour être exonéré, merci à Sarkozy qui a porté ce délai de 15 à 30 ans ! un président de « droite » pour info c’est 10 ans en Allemagne), le régime actuel conduit les multi-propriétaires, qui peuvent attendre à différer leur vente créant ainsi une viscosité du marché et donc une hausse des prix ; taxation à un taux forfaitaire de 10 % des revenus locatifs comme c’est le cas en Allemagne, au lieu de l’intégration dans le revenu imposable en France. D’une manière générale supprimer 66% des textes contenus dans le code de l’urbanisme et dans celui de l’environnement : un vrai kärsher pas celui de Sarkozy !
Vous demanderez aux nécessiteux comme Mr Alain Juppé, figure française bien connue, quel est l’intérêt du logement social, surtout à Paris intra-muros ?
Notre humanisme ,basé sur notre culture chrétienne ,est devenu notre première faiblesse !! Stop a cet humanisme déconnecté…nos enfants d abird …et on verra ce que l on peut faire après ….
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15 réponses
Les interventions de l’Etat avaient des vues clientélistes, la classe d’âge née avant 1950 ayant été en situation de bénéficier de conditions de crédit exceptionnelles permettant de devenir multi-propriétaire sans grand effort. Et pour s’attirer les bonnes grâces de cet électorat, les politiques n’ont cessé de multiplier les cadeaux depuis la fin des années 70, les APL rapidement répercutées sur les loyers, puis les multiples aides à l’achat immédiatement répercutées sur les prix de vente…
« la classe d’âge née avant 1950 ayant été en situation de bénéficier de conditions de crédit exceptionnelles »
Alors là il faut nous donner vos sources? Je suis né en 1948 et j’ai fait construire en 1985 en ayant plusieurs moyens de financement ( PEL, emprunt classique, ou à taux progressif etc…) et à l’époque les règles d’emprunt étaient faites pour vous faire acheter du neuf plutôt que de l’ancien ( Ce n’était pas du clientélisme loin de là). Nous avons emprunté sur 20 ans à l’époque où l’inflation était encore élevée, avec un emprunt complémentaire au PEL dont le taux final des 5 dernières années était à 9%. Or entre temps, l’inflation avait baissé, les taux d’emprunt aussi, et de nombreux emprunteur de ma commune se sont retrouvés dans l’impossibilité de régler leurs mensualités, à tel point que la municipalité a du faire pression sur les banques pour réviser tous ces contrats à la baisse.
Alors prétendre que notre génération ( on nous traite de boomers) a bénéficié d’avantages indus de la part des gouvernements successifs alors que nous avons beaucoup plus travaillé, et épargné que la génération Z il faut nous expliquer!
Merci pour cette excellente mise au point. Deux remarques: Le record de « san-abrisme tient très probablement à l’immigration massive et incontrôlée dont souffre le pays. En ce sens ce record n’a rien à voir avec la politique du logement.
Les effets de la loi SRU sont ici bien analysés notamment sous l’angle de la fiscalisation cachée. Un autre effet, o! combien négatif, est ignoré ici qui est l’instauration dans toutes les villes du pays de HLM bunkers à trafiquants qui pourrissent la vie des habitants et sont devenus autant de zones de non droit échappant à tout contrôle sécuritaire.
D’accord avec votre article excepté le point de l’aide sociale à la personne pour les ménages défavorisés, à condition que le non paiement des loyers soit suivi d’expulsion. Cela casserait de plus l’effet ghetto des cités HLM.
Ce n’est pas explicite, mais j’imagine que vous entendez également vendre la totalité du parc social, étape nécessaire pour libérer les français qui ont besoin de cette administration kafkaesque de copinage d’un côté et de mauvais foi, et qualité, de l’autre.
Je rejoint entièrement vos recommandations.
On peut ajouter à cette longue liste l’immigration sans frein qui vient sature la demande en logement, immigration dont sont entièrement responsable nos politiciens depuis 40 ans.
Entièrement d’accord avec l’article. Mais la présentation surprend.
Qu’est-ce que le ratio « prix du logement/revenu des ménages » ?
Le premier est en €, le second en € par période (mois, année ?…)
Si le revenu moyen est à peu près connu, pourquoi avoir pris comme référence le revenu médian, que personne ne connait ?
Pourquoi pas le revenu mode ?
* Tout comme en automobile, il faudrait instituer une assurance locative obligatoire, à charge du locataire… Subsidiairement cela mettrait un terme à la farce tragique des dossiers de candidature des locataires.
Elle pourrait être prise en charge pendant quelques années pour les « titulaires » de HLM quittant « leur » logement.
* Instaurer un % maximal de logements HLM par Iris (Îlots Regroupés pour l’information Statistique) afin de rétablir progressivement la diversité urbaine. Pour favoriser la rotation du parc et la limitation des abus, vente aux enchères au 1er euro, avec droit de préemption pour les occupants, au bout de 15 ans de détention par l’organisme public. Les bailleurs sociaux deviendraient des acteurs majeurs de la rénovation énergétique : achat de logements vétustes, rénovation, revente (aux enchères) après 10-15 ans.
* Anti-Squat : réformer la décision du Conseil d’Etat 305771 du 8 avril 2009 : « Les distributeurs d’électricité ne peuvent pas subordonner la conclusion d’un contrat de fourniture d’électricité à l’occupation légale des lieux ». Je suggère d’obliger Edf à vérifier un titre d’occupation légitime avant d’ouvrir le compteur, idem pour le téléphone fixe ou l’eau. Leur faire consulter au préalable le site des impôts, surtout depuis que la déclaration du locataire par le propriétaire est obligatoire…
Et la suppression de la taxe d’habitation aux dépends de la taxe foncière, alors que le bon sens veut que ce soit… le contraire!
Exactement! Et ça prouve bien que le gouvernement socialiste roule pour la population non imposable des locataires, contre les propriétaires qui paient tout aujourd’hui ( la foncière et son augmentation débridée compensant la TH)
Le « sans-abrisme » en France reste élevé probablement en raison de l’afflux toujours plus important de migrants. Plus on en loge et plus il y en a… non?
Comme disait +/- Un ancien ministre, on ne peut pas héberger toute la misère du monde…
Oui le logement comme tout investissement en France,
d’ailleurs, est devenu une galère.
Je prends mon exemple : un appart de 36m2 dans le vieux Lyon donc classé G depuis 2024, in louable du coup. L’immeuble est ancien et ai lui même classé G.
Préconisation du rapport : isolation par l’extérieur de l’immeuble qui se situe dans une zone classé au niveau du patrimoine architectural.
Autre solution : tout ré isoler par l’intérieur et perdre 2 m2 de surface habitable.Coûts des travaux très importants, normal.
Et pour finir, loyers plafonnés à Lyon…
Donc continuons comme ça, ça finira qu’il n’y aura plus de logements et beaucoup de marchands de sommeil.
Je n’achèterai plus de logement locatif en France !
D’accord avec les commentaires précédents ! J’ajouterais une réforme de la fiscalité sur les plus-values immobilières (30 ans en France pour être exonéré, merci à Sarkozy qui a porté ce délai de 15 à 30 ans ! un président de « droite » pour info c’est 10 ans en Allemagne), le régime actuel conduit les multi-propriétaires, qui peuvent attendre à différer leur vente créant ainsi une viscosité du marché et donc une hausse des prix ; taxation à un taux forfaitaire de 10 % des revenus locatifs comme c’est le cas en Allemagne, au lieu de l’intégration dans le revenu imposable en France. D’une manière générale supprimer 66% des textes contenus dans le code de l’urbanisme et dans celui de l’environnement : un vrai kärsher pas celui de Sarkozy !
Vous demanderez aux nécessiteux comme Mr Alain Juppé, figure française bien connue, quel est l’intérêt du logement social, surtout à Paris intra-muros ?
Notre humanisme ,basé sur notre culture chrétienne ,est devenu notre première faiblesse !! Stop a cet humanisme déconnecté…nos enfants d abird …et on verra ce que l on peut faire après ….