« Entre 1994 et 2014, la taxe foncière a augmenté de 180 % et les loyers de, seulement, 39 % ! »

Caroline L. nous reçoit dans son bureau au neuvième étage de l’immeuble que possède sa famille à deux pas du métro Blanche. Energique, elle ne mâche pas ses mots et déteste la langue de bois. C’est ce qu’elle a aimé dans notre Etude consacrée à l’évolution des loyers en France (1994-2013) et dans laquelle on démontre que, contrairement aux idées reçues, les loyers ont augmenté beaucoup moins que tout le reste (coûts de l’énergie, coûts liés à la construction, taxes et impôts, coûts de la vie…). « Vous avez tout à fait raison, nous dit Caroline en nous montrant des feuilles d’imposition. J’ai vérifié. Entre 1993 et 2014, la taxe foncière sur Paris a augmenté de 180 %, durant la même période, les loyers n’ont augmenté que de 39 % ! Et les charges de 102 % ! ».

Les chiffres sont têtus. Ils montrent clairement que les propriétaires ne sont pas vraiment les grands méchants loups dépeints par le gouvernement socialiste et par une grande partie des médias.

Notre interlocutrice est ce qu’on appelle plutôt un « petit bailleur ». Une quarantaine d’appartements, un parking, des fonds de commerce et une ferme. Huit employés au total. Comme une petite entreprise. Et c’est un métier de père en fille dans une famille d’immigrés italiens. « Cet immeuble des années 1930, c’est mon arrière grand-père qui l’a construit… L’immobilier c’est notre vie et je veux continuer cette tradition familiale ». Et pourtant, les pouvoirs publics ne cessent de tracasser les propriétaires et de les montrer du doigt. On l’a vu, il y a d’abord la fiscalité. La taxe foncière – encore elle – a grimpé de 21 % entre 2008 et 2013 et la France a la fiscalité du logement la plus élevée d’Europe. L’IREF a compté plus d’une trentaine de taxe et impôts qui pèsent sur le logement.

Ensuite, il y a les normes et les réglementations. « Elles changent tout le temps. C’est désespérant, se plaint Caroline. Ca change tellement vite, qu’on n’a presque plus le temps de comprendre la réglementation précédente alors qu’ne nouvelle arrive sur votre bureau. Mon père passe d’ailleurs la plupart de son temps à la veille juridique ! Au lieu de consacrer plus de temps aux possibilités d’investissement… ». Si on voulait se conformer aux normes, il faudrait faire des travaux en permanence. « Impossible d’anticiper toutes les dépenses, on agit la plupart du temps dans l’urgence, il faut être réactif et surtout toujours disponible, aucun répit ». On oublie aussi que les travaux réalisés par les propriétaires profitent aux locataires. « J’ai récemment fait un énorme investissement en changeant la chaudière d’un immeuble pour passer du fuel au gaz. Cela représente par la suite des énormes économies pour les…locataires qui payent le chauffage. »

Les aspects juridique et administratif sont très pesants pour un bailleur privé qui gère lui-même. La loi Alur augmente sensiblement ces contraintes et leur coût de prise en charge. Et puis l’Etat, à force de vouloir réglementer, provoque l’effet inverse : Trop de réglementation tue les réglementations. « Prenez l’exemple des diagnostics. Oui, c’est utile à la Fos sur Mer. Mais à Paris ? Ca ne sert strictement à rien, c’est de la paperasse , le locataire les signe sans même prendre le temps de les lire vu le nombre de pages », s’exclame Caroline, un sourire au coin des lèvres.

Et les locataires ? Ces esclaves des temps modernes comme essayent de nous faire croire les socialistes. « J’ai un exemple terrible parmi les locataires (elle nous montre 50 cm de dossiers sur son bureau..). Je lui ai loué un appartement en 1998 et dès le début il a été mauvais payeur. Des loyers en retard ou incomplets. Cela a traîné jusqu’en 2010-2011 lorsqu’il avait environ 6 mois de loyers de retard (environ 12 000 euros). J’ai engagé une procédure (ça prend du temps et c’est le propriétaire qui est perdant car les loyers non-payés s’accumulent…). Le locataire a invoqué des infiltrations d’eau non réglées, ce qui était évidemment faux. Finalement, le Juge l’a condamné à régler le retard : 400 euros/mois en 25 mensualités (plus le loyer normal, bien entendu) et à faire venir un expert pour constater les dégâts. Le locataire s’est donc contenté de payer 400€/mois en « oubliant » de payer le loyer en cours !!! Une deuxième procédure a donc du être entamée, le juge a rendu son jugement qui a prononcé cette fois ci l’expulsion en aout 2013 mais avec les différents délais ainsi que la trêve hivernale que la loi nous impose, l’expulsion n’a eu lieu qu’en juillet 2014 !! Au total, en plus du temps, j’ai perdu environ 60 000 euros ! Et maintenant l’appartement n’est pas louable en l’état et nécessite un investissement de rénovation d’environ 60 000 à 80000 euros ».

La protection excessive du locataire est une exception française. Dans de nombreux autres pays, on peut mettre à la porte très facilement un locataire qui ne paye pas ses loyers. « On ne peut pas demander à des personnes de 40 ans une caution parentale ! Nombreux sont ceux qui truquent le dossier. Ou qui profitent du fait qu’il est très difficile – voire impossible – de les faire expulser. Je pers mon temps et mon argent et je deviens très méfiante, ce qui allonge la durée de vacances des locaux car nous devenons très exigeants sur le choix des locataires».

Caroline L. n’est pas du genre à abandonner le combat. Lorsqu’on lui demande quelles seraient les solutions (les réformes) à cette situation, elle n’hésite pas dans sa réponse : « Tout est lié, il faut tout revoir. Il est vrai que la taxe foncière est utile pour la commune. Mais, de grâce, il faut soulager les bailleurs des fraudeurs. La première chose à faire serait de créer un fichier des (locataires afin d’avoir accès à des « références locataires », donc les mauvais payeurs seraient identifiés et on devrait donc avoir le droit de demander des garanties supplémentaires. Il faudrait que la procédure ne puisse pas excéder 6 mois seulement pour pouvoir expulser quelqu’un, sans trêve hivernale. De plus, rétablir les 2 mois de dépôt de garantie au lieu d’un seul mois actuellement (les locataires ont pris l’habitude de se rembourser d’office la caution en ne payant pas le dernier loyer ! ». La GURL (Garantie Universelle des Risques Locatifs) est un coup d’épée dans l’eau, trop lourde administrativement.

Comme l’IREF, Caroline est convaincue qu’en donnant de l’air aux bailleurs privés, le logement s’en porterait nettement mieux. Et les locataires seraient les grands gagnants.