La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales n’aurait pas fait augmenter outre mesure la taxe foncière. Malheureusement, il est à craindre que cela ne soit que partie remise. Tout pousse à l’augmentation de la fiscalité locale, à commencer par la baisse des transferts de l’État.
« Il ne semble pas que la suppression de la taxe d’habitation (TH) sur les résidences principales, progressivement de 2018 à 2023, ait été compensée par une hausse plus forte que par le passé du taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). » C’est la conclusion à laquelle arrive l’ancien magistrat à la Cour des comptes François Ecalle dans une note publiée sur son site Fipeco.
Une revalorisation modérée des taux entre 2018 et 2024
Pour Les Échos, qui ont relayé l’étude le 9 septembre 2026, cela va à l’encontre des idées reçues. Les contribuables qui déplorent la hausse continue de la TFPB se seraient-ils trompés ? En fait, si la TFPB augmente régulièrement, c’est d’abord à cause de la revalorisation automatique des valeurs locatives cadastrales selon l’évolution de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH). Comme l’a dévoilé le 19ème rapport (octobre 2025) de l’Observatoire national des taxes foncières de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), les valeurs locatives ont été revalorisées de plus de 15% entre 2021 et 2024. Si l’on prend la référence 2018-2023, comme François Ecalle le fait, la hausse est identique (14,7%). Immanquablement, les taxes assises sur cette base augmentent.
Les taux, qui sont à la main des communes et de leurs groupements, ont parfois, eux aussi, progressé de façon considérable. Rien que cette année, Mamoudzou (+95,5%), Aulnay-sous-Bois (+29,9%), Montrouge (+25%), Fréjus (+22,4%), Ajaccio (+19%) et Clamart (+16,9%) se sont particulièrement distinguées. Cependant, si l’on prend en compte le taux moyen, et non plus les cas particuliers, on constate qu’il a augmenté de 0,4 point par an de 2018 à 2024 alors qu’il avait progressé de 0,5 point par an de 2006 à 2018. François Ecalle en conclut donc que la suppression de la TH n’a pas eu d’effets sur la TFPB.
Son constat est renforcé par le fait que « Le total des taxes foncières et d’habitation payées par les ménages est passé de 1,23% du PIB en 1995 à 1,67% en 2017 pour revenir à 1% en 2025. »
Nous pouvons nous réjouir de cette nouvelle, tout en regrettant que la France occupe la plus haute marche du podium européen en termes d’impôts périodiques (donc hors droits de mutation) sur la propriété immobilière. Ils représentent chez nous l’équivalent de 1,9% du PIB, contre 0,4% en Allemagne, 0,6% aux Pays-Bas, 0,9% en Espagne, 1,1% en Italie ou encore 1,3% en Belgique, comme le rappelle à bon escient l’ancien magistrat.
Taxe foncière ou taxes foncières ?
Néanmoins, il faut préciser de quoi l’on parle. François Ecalle s’en tient à la TFPB. S’appuyant sur la Direction générale des collectivités locales (DGCL), il annonce un taux moyen de 39,8% en 2025 contre 39,7% en 2024. Un chiffre qui présente un point de différence avec celui calculé par l’Observatoire de l’UNPI pour qui, en 2024, le taux moyen est de 40,67% (sans doute à cause d’un périmètre différent).
Mais les taxes foncières ne se limitent pas à la TFPB. Il en existe parfois d’autres : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), la taxe spéciale d’équipement (TSE) – et même une TSE spéciale dans les Antilles et dans l’agglomération du Grand Paris ! – la taxe additionnelle spéciale annuelle (TASA) pour les propriétaires franciliens, la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations (GEMAPI) et la taxe de balayage. Il y a bien sûr la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), la taxe sur les logements vacants (TLV) ou la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Et n’oublions pas la taxe d’aménagement, la taxe sur la cession de terrains nus rendus constructibles et la redevance d’archéologie préventive (RAP).
Par conséquent, il paraîtrait judicieux d’examiner l’évolution de l’ensemble de la fiscalité locale après la suppression de la TH et pas seulement celle de la TFPB. Par exemple, la taxe GEMAPI, facultative et à la main des intercommunalités, voit son produit croître chaque année sous le double effet de la progression de son taux et de l’augmentation du nombre d’intercommunalités l’ayant instituée. Il a triplé entre 2018 et 2023, suivant un taux de croissance annuel moyen de 24,4%. Autre exemple avec la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, possible dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV) : en 2017 (année à partir de laquelle cette majoration a été autorisée par la loi), 199 communes ont majoré leur taux de THRS et 1628 en 2025. Et alors que moins d’une centaine de communes appliquaient le taux maximum de 60% de majoration en 2021, elles étaient 657 en 2025. Elles pourraient être plus de 680 cette année.
La fiscalité locale sur les entreprises repart à la hausse
Les entreprises sont soumises, elles aussi, aux taxes foncières. Elles ont par ailleurs des taxes liées au foncier qui leur sont propres comme la cotisation foncière des entreprises (CFE), la taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM), la taxe sur les friches commerciales (TFC) et la taxe de séjour, auxquelles on peut ajouter l’imposition forfaitaire des entreprises de réseaux (IFER) qui taxent principalement des installations énergétiques (éoliennes, centrales nucléaires, transformateurs électriques, installations gazières, etc.) et la taxe locale sur la publicité extérieure (TLPE). Tout cela, bien sûr, coexiste avec d’autres taxes à l’instar du versement mobilité (VM) ou de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
Emmanuel Macron a opéré, peu ou prou, avec les entreprises la même manœuvre qu’avec les particuliers en programmant une extinction progressive de la CVAE. Cette réforme a vu le jour en 2021, mais a été suspendue par la loi de finances pour 2025 qui a reporté la suppression totale de la CVAE en 2030. Néanmoins, le taux maximal théorique a fortement baissé, passant de 1,5% avant 2021, à 0,75% en 2022, puis 0,28% en 2024. Le montant total payé par les entreprises est tombé de 19,5 milliards d’euros (Md€) en 2020 à 9,6 Md€ en 2022 et environ 4 Md€ en 2024. Par ailleurs, depuis 2023, elle est perçue au profit du budget de l’État et non plus au bénéfice direct des collectivités locales (qui reçoivent une compensation).
Cette réforme a fait baisser la fiscalité locale des entreprises de 22,7% entre 2020 et 2021. Mais depuis, elle ne cesse de progresser : +5,3% en 2022 (+1,8 Md€) ; +4% en 2023 (+1,5 Md€) ; +1,6% en 2024 (0,6 Md€) ; +2,3% en 2025 (+0,9 Md€). Ce qui fait que le montant payé par les entreprises au titre des taxes et impôts locaux, qui est passé de 45,1 Md€ en 2020 à 34,9 Md€ en 2021, est remonté à 39,7 Md€ en 2025, selon le Baromètre de la fiscalité locale du Medef. La baisse obtenue grâce à la réforme de 2021 a donc déjà été effacée de moitié.
L’augmentation des impôts locaux est programmée
La suppression de la TH et la diminution de la CVAE ont été compensées principalement par l’affectation, aux collectivités concernées, d’une fraction de la TVA perçue par l’État. Le gouvernement avait assuré que la compensation se ferait à l’euro près. L’Association des maires de France (AMF) prétend, au contraire, que si les anciennes taxes avaient été maintenues, le bloc communal (communes et intercommunalités) aurait perçu 2 Md€ de plus depuis 2018. Cela n’est cependant pas grand-chose au regard des 82 Md€ de dotation globale de fonctionnement (DGF) non versés par l’État au bloc communal depuis 2014.
Selon la Banque postale, la fiscalité directe et indirecte avec pouvoir de taux des collectivités représentait 90% de la totalité de leurs ressources fiscales en 1986. En 2025, cette part n’était plus que de 49%. Un rapport du député Stéphane Delautrette sur l’autonomie financière des collectivités territoriales annonce un taux d’autonomie fiscale en 2024 (recettes fiscales sur lesquelles les collectivités disposent d’un pouvoir de taux ou d’assiette) de 38% pour le bloc communal, de 13,9% pour les départements et 8,5% pour les régions.
Les collectivités sont donc de plus en plus dépendantes de l’État pour leurs ressources. Or, chacun le sait, celui-ci est en grande difficulté financière. Pour boucler son budget, il cherche à faire des économies sur le dos des collectivités. C’est ainsi que l’on parle beaucoup d’une diminution de la principale aide de l’État en matière d’investissement, le Fonds de compensation pour la taxe sur la valeur ajoutée (FCTVA), dans le projet de budget 2027.
Bien sûr, les collectivités doivent aussi faire des efforts. Il y a encore en la matière des marges de manœuvre importantes. Cela dit, la baisse des dotations et transferts de l’État ne peut que les pousser à augmenter les impôts locaux qui sont encore à leur main, comme la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).
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20 réponses
Qui ose encore écrire cela ? Il y a bien longtemps que la taxe foncière a été ajustée pour prendre en compte les deux anciennes taxes sauf pour les locataires qui ne savent toujours pas ce que les patrons ou les propriétaires payent pour eux. Comme j’aime à le dire avec le prélèvement à la source, il viendra le temps ou le revenu du travail sera négatif pour payer les errements politiques et tous ceux gavés par les fonds publics depuis leur naissance n’ont que haine et mépris envers ceux qui les payent.
Je vous trouve bien modéré cher ami . N’auriez vous pas encore reçu votre invitation à payer le fonciers ? Pour ma part j’utiliserais des mots plus violents mais certainement pas politiquement corrects . Quoique , le racket opéré par ces gouvernants qui se comportent comme des proxénètes ne justifie pas que l’on prenne des gants
Taxes par ici, taxes par là, taxes sur ceci, taxes sur cela…n’en jetez plus, la coupe est pleine. Il faudra une révolution pour changer quoi que ce soit, une évolution ne suffira pas. Avec la misère comme accompagnatrice, et peut-être une dictature comme terminus.
Pessimiste ? Le pire n’est jamais certain mais c’est en le croyant possible qu’on l’évite.
Taxes, redevances, imposition, prélèvements même sur de l’argent que vous n’avez jamais perçu, gabegies, train de vie hors de propos des responsables étatiques, droits inconsidérés accordés à des personnes n’ayant jamais contribué à la solidarité nationale. In fine, toujours la même réponse : tour de vis pour ceux qui contribuent à cette solidarité et incapacité des élus nationaux à voir au delà du terme de leur mandat.
Le réflexe de Pavlov, chez ceux qui nous gouvernent, c’est de croire que les propriétaires sont riches et que les locataires sont pauvres. Ceci est évidemment une ineptie. Pour vivre à la Rochelle, je vois qu’il y a parfois des familles de pêcheurs pas forcément très riches mais qui possèdent une petite maison, et à côté de ça, il y a des étrangers qui ont d’énormes bateaux dans le port de plaisance, et qui se contentent de louer pour quelques mois, tout en profitant de tous les services de la ville sans les financer. Autrement dit, après avoir supprimé la taxe d’habitation, il serait opportun de supprimer la taxe foncière, et de remplacer ces deux taxes par une « taxe de résidence » qui serait fonction à la fois de la valeur locative du bien occupé, et du revenu de la personne ou de la famille. Ainsi, dans un même immeuble, et pour une même surface, on pourrait payer une taxe de résidence dont le montant serait variable selon que l’on est un petit retraité ou un cadre supérieur. Chacun financerait ainsi les services que lui offre la commune, en fonction de sa propre capacité contributive. Autre avantage : les maires seraient obligés de réfléchir à leur politique sociale, car couvrir leur commune de « logements sociaux » n’apporterait que peu de recettes fiscale, alors qu’il s’agit de populations fortement demandeuses de prestations. Pour le maire de Paris actuel, par exemple, qui voudrait 60 % de HLM dans sa ville, pour s’assurer sa réélection, il aurait alors du mal à financer sa politique.
Nous sommes noyés sous les chiffres, mais plus simplement, toutes choses égales, dans ma petite ville (26320) , 46% d’augmentation des taxes foncières depuis 2016 dont 15% en 2026 après les municipales ! L’augmentation 2026 résulte faiblement de la réévaluation de la valeur locative (0.8%) mais fortement du taux de prélèvement sur le bâti (+4points) décidé par la communauté locale. Et pour ce prix, on a plus droit à l’enlèvement à la porte des ordures ménagères. On étouffe !
Cette taxe doit disparaître.
Ceux qui mobilisent leurs économies pour developper les villes et loger leurs concitoyens font un acte social. Ils doivent donc plutôt être encouragés et récompensés. Les taxer est injuste. Ce sont ceux qui jouissent du logement qui doivent contribuer, il faut donc rétablir la taxe d’habitation.
Mais on rêve d’un monde politique intelligent…
Je ne comprends pas que vous pouviez écrire cela. Ma résidence secondaire à Paris me coûte 500 euros en taxes de plus qu’au moment où la taxe d’habitation n’avait pas été supprimée. La taxe foncière a presque doublée, la taxe d’habitation a suivi la même évolution.😉
Nicolas,
et vous ne parlez pas de ce qu’on appelle pudiquement des zones en tension que sont les bords de mer. Si vous cherchez un exemple éclatant , je vous suggère de regardez l’évolution des la taxe d’habitation et de la taxe foncière pour les résidence secondaires à Quiberon par exemple. Mais je peux aussi vous donner quelques exemples en province là où la taxe foncière est passée de 1568 euros en 2022 à 3175 euros e, 2026. Pour terminer avec humour je vous rappellerais cette vieille maxime galloise : You must kill the ogre before he devors you.
M. Ecalle ne dit rien de tel, c’est moi.
Et je ne dis pas que 15% en 3 ans est égal à 14,7% en 5 ans. Sans doute me suis-je mal exprimé : je dis que selon l’UNPI les valeurs locatives ont augmenté de 15% entre 2021 et 2024. Je dis ensuite que si l’on prend la hausse entre 2018 et 2023 qui sont les années de référence de M. Ecalle, on trouve une hausse presque identique puisqu’elle est de 14,7%. Je ne dis nullement que l’une équivaut à l’autre.
Il me semble que la taxe d’habitation a été remplacée en partie par une taxe de non-habitation plus redistributive (pour plaire à l’électeur moyen?) et en partie par l’expansion de la fiscalité locale des entreprises moins visible aux consommateurs qui en héritent inconsciemment sous forme de hausse des prix.
Personnellement, je ne comprends pas pourquoi un propriétaire doit payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ou la taxe spéciale d’équipement (TSE) à la place du locataire…
C’est quand même le locataire qui bénéficie de ces actes et qui devrait payer une taxe.
Résultat, ce sera répercuté dans les loyers et les gens ne pourront plus accéder à la location
La France souffre sous le joug d’un socialisme qui entretient une caste nationale et de multiples castes locales avec le fruit de la prédation et de la spoliation des propriétaires. Macron poursuit cette fuite en avant vers le collectivisme avec une guerre désormais ouverte contre la propriété.
Afuera!
Le problème n’est pas tant l’augmentation de la taxe foncière, mais son existence. Une sorte de location que le propriétaire paye à l’État pour un bien légalement acquis et sensé garanti par lui moyennant le paiement de droits de mutation. C’est juste du vol. La taxe d’habitation, destinée à la rémunération des prestations et usage du bien publique par chaque citoyen , parfaitement normale, a elle été supprimée par le Mozart du palais pour assurer son élection. On peut mesurer après 9 ans de déresponsabilisation des citoyens, les dégâts commis qui se chiffrent en milliards de matériels en plus de leur en sauvagement. Tout ça pour se faire élire ! Mesurez le niveau de responsabilité et de lucidité de l’individu. Sans oublier de le faire pour ses électeurs.
« La suppression de la taxe d’habitation n’a pas fait augmenter la taxe foncière. Pas encore ! »
On voit que vous n’habitez pas 92100 MONTROUGE : Plus de 25 % sans compter le relèvement des bases, parfois de 4 à_ 5 % et non pas 0,8
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20 réponses
Qui ose encore écrire cela ? Il y a bien longtemps que la taxe foncière a été ajustée pour prendre en compte les deux anciennes taxes sauf pour les locataires qui ne savent toujours pas ce que les patrons ou les propriétaires payent pour eux. Comme j’aime à le dire avec le prélèvement à la source, il viendra le temps ou le revenu du travail sera négatif pour payer les errements politiques et tous ceux gavés par les fonds publics depuis leur naissance n’ont que haine et mépris envers ceux qui les payent.
Je vous trouve bien modéré cher ami . N’auriez vous pas encore reçu votre invitation à payer le fonciers ? Pour ma part j’utiliserais des mots plus violents mais certainement pas politiquement corrects . Quoique , le racket opéré par ces gouvernants qui se comportent comme des proxénètes ne justifie pas que l’on prenne des gants
Taxes par ici, taxes par là, taxes sur ceci, taxes sur cela…n’en jetez plus, la coupe est pleine. Il faudra une révolution pour changer quoi que ce soit, une évolution ne suffira pas. Avec la misère comme accompagnatrice, et peut-être une dictature comme terminus.
Pessimiste ? Le pire n’est jamais certain mais c’est en le croyant possible qu’on l’évite.
Taxes, redevances, imposition, prélèvements même sur de l’argent que vous n’avez jamais perçu, gabegies, train de vie hors de propos des responsables étatiques, droits inconsidérés accordés à des personnes n’ayant jamais contribué à la solidarité nationale. In fine, toujours la même réponse : tour de vis pour ceux qui contribuent à cette solidarité et incapacité des élus nationaux à voir au delà du terme de leur mandat.
Le réflexe de Pavlov, chez ceux qui nous gouvernent, c’est de croire que les propriétaires sont riches et que les locataires sont pauvres. Ceci est évidemment une ineptie. Pour vivre à la Rochelle, je vois qu’il y a parfois des familles de pêcheurs pas forcément très riches mais qui possèdent une petite maison, et à côté de ça, il y a des étrangers qui ont d’énormes bateaux dans le port de plaisance, et qui se contentent de louer pour quelques mois, tout en profitant de tous les services de la ville sans les financer. Autrement dit, après avoir supprimé la taxe d’habitation, il serait opportun de supprimer la taxe foncière, et de remplacer ces deux taxes par une « taxe de résidence » qui serait fonction à la fois de la valeur locative du bien occupé, et du revenu de la personne ou de la famille. Ainsi, dans un même immeuble, et pour une même surface, on pourrait payer une taxe de résidence dont le montant serait variable selon que l’on est un petit retraité ou un cadre supérieur. Chacun financerait ainsi les services que lui offre la commune, en fonction de sa propre capacité contributive. Autre avantage : les maires seraient obligés de réfléchir à leur politique sociale, car couvrir leur commune de « logements sociaux » n’apporterait que peu de recettes fiscale, alors qu’il s’agit de populations fortement demandeuses de prestations. Pour le maire de Paris actuel, par exemple, qui voudrait 60 % de HLM dans sa ville, pour s’assurer sa réélection, il aurait alors du mal à financer sa politique.
Nous sommes noyés sous les chiffres, mais plus simplement, toutes choses égales, dans ma petite ville (26320) , 46% d’augmentation des taxes foncières depuis 2016 dont 15% en 2026 après les municipales ! L’augmentation 2026 résulte faiblement de la réévaluation de la valeur locative (0.8%) mais fortement du taux de prélèvement sur le bâti (+4points) décidé par la communauté locale. Et pour ce prix, on a plus droit à l’enlèvement à la porte des ordures ménagères. On étouffe !
Cette taxe doit disparaître.
Ceux qui mobilisent leurs économies pour developper les villes et loger leurs concitoyens font un acte social. Ils doivent donc plutôt être encouragés et récompensés. Les taxer est injuste. Ce sont ceux qui jouissent du logement qui doivent contribuer, il faut donc rétablir la taxe d’habitation.
Mais on rêve d’un monde politique intelligent…
Je ne comprends pas que vous pouviez écrire cela. Ma résidence secondaire à Paris me coûte 500 euros en taxes de plus qu’au moment où la taxe d’habitation n’avait pas été supprimée. La taxe foncière a presque doublée, la taxe d’habitation a suivi la même évolution.😉
On ne dit pas qu’elle n’a pas augmenté dans certaines villes ! Surtout à Paris !
Nicolas,
et vous ne parlez pas de ce qu’on appelle pudiquement des zones en tension que sont les bords de mer. Si vous cherchez un exemple éclatant , je vous suggère de regardez l’évolution des la taxe d’habitation et de la taxe foncière pour les résidence secondaires à Quiberon par exemple. Mais je peux aussi vous donner quelques exemples en province là où la taxe foncière est passée de 1568 euros en 2022 à 3175 euros e, 2026. Pour terminer avec humour je vous rappellerais cette vieille maxime galloise : You must kill the ogre before he devors you.
L’auteur parle de moyennes… Bien sûr qu’à certains endroits, les augmentations sont évidentes..
450€ en moyenne à Paris, 1200€ en moyenne en province…
Comment Mr ECALLE peut il dire qu’une hausse de 15% en 3 ans est identique à une hausse de 14,7% en 5 ans ?
M. Ecalle ne dit rien de tel, c’est moi.
Et je ne dis pas que 15% en 3 ans est égal à 14,7% en 5 ans. Sans doute me suis-je mal exprimé : je dis que selon l’UNPI les valeurs locatives ont augmenté de 15% entre 2021 et 2024. Je dis ensuite que si l’on prend la hausse entre 2018 et 2023 qui sont les années de référence de M. Ecalle, on trouve une hausse presque identique puisqu’elle est de 14,7%. Je ne dis nullement que l’une équivaut à l’autre.
Il me semble que la taxe d’habitation a été remplacée en partie par une taxe de non-habitation plus redistributive (pour plaire à l’électeur moyen?) et en partie par l’expansion de la fiscalité locale des entreprises moins visible aux consommateurs qui en héritent inconsciemment sous forme de hausse des prix.
Personnellement, je ne comprends pas pourquoi un propriétaire doit payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ou la taxe spéciale d’équipement (TSE) à la place du locataire…
C’est quand même le locataire qui bénéficie de ces actes et qui devrait payer une taxe.
Résultat, ce sera répercuté dans les loyers et les gens ne pourront plus accéder à la location
Il y a des taxes que le bailleur peut imputer au locataire.
La France souffre sous le joug d’un socialisme qui entretient une caste nationale et de multiples castes locales avec le fruit de la prédation et de la spoliation des propriétaires. Macron poursuit cette fuite en avant vers le collectivisme avec une guerre désormais ouverte contre la propriété.
Afuera!
Le problème n’est pas tant l’augmentation de la taxe foncière, mais son existence. Une sorte de location que le propriétaire paye à l’État pour un bien légalement acquis et sensé garanti par lui moyennant le paiement de droits de mutation. C’est juste du vol. La taxe d’habitation, destinée à la rémunération des prestations et usage du bien publique par chaque citoyen , parfaitement normale, a elle été supprimée par le Mozart du palais pour assurer son élection. On peut mesurer après 9 ans de déresponsabilisation des citoyens, les dégâts commis qui se chiffrent en milliards de matériels en plus de leur en sauvagement. Tout ça pour se faire élire ! Mesurez le niveau de responsabilité et de lucidité de l’individu. Sans oublier de le faire pour ses électeurs.
« La suppression de la taxe d’habitation n’a pas fait augmenter la taxe foncière. Pas encore ! »
On voit que vous n’habitez pas 92100 MONTROUGE : Plus de 25 % sans compter le relèvement des bases, parfois de 4 à_ 5 % et non pas 0,8