La suppression de la taxe d’habitation n’a pas fait augmenter la taxe foncière. Pas encore !

La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales n’aurait pas fait augmenter outre mesure la taxe foncière. Malheureusement, il est à craindre que cela ne soit que partie remise. Tout pousse à l’augmentation de la fiscalité locale, à commencer par la baisse des transferts de l’État.

« Il ne semble pas que la suppression de la taxe d’habitation (TH) sur les résidences principales, progressivement de 2018 à 2023, ait été compensée par une hausse plus forte que par le passé du taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). » C’est la conclusion à laquelle arrive l’ancien magistrat à la Cour des comptes François Ecalle dans une note publiée sur son site Fipeco.

Une revalorisation modérée des taux entre 2018 et 2024

Pour Les Échos, qui ont relayé l’étude le 9 septembre 2026, cela va à l’encontre des idées reçues. Les contribuables qui déplorent la hausse continue de la TFPB se seraient-ils trompés ? En fait, si la TFPB augmente régulièrement, c’est d’abord à cause de la revalorisation automatique des valeurs locatives cadastrales selon l’évolution de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH). Comme l’a dévoilé le 19^ème rapport (octobre 2025) de l’Observatoire national des taxes foncières de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), les valeurs locatives ont été revalorisées de plus de 15% entre 2021 et 2024. Si l’on prend la référence 2018-2023, comme François Ecalle le fait, la hausse est identique (14,7%). Immanquablement, les taxes assises sur cette base augmentent.

Les taux, qui sont à la main des communes et de leurs groupements, ont parfois, eux aussi, progressé de façon considérable. Rien que cette année, Mamoudzou (+95,5%), Aulnay-sous-Bois (+29,9%), Montrouge (+25%), Fréjus (+22,4%), Ajaccio (+19%) et Clamart (+16,9%) se sont particulièrement distinguées. Cependant, si l’on prend en compte le taux moyen, et non plus les cas particuliers, on constate qu’il a augmenté de 0,4 point par an de 2018 à 2024 alors qu’il avait progressé de 0,5 point par an de 2006 à 2018. François Ecalle en conclut donc que la suppression de la TH n’a pas eu d’effets sur la TFPB.

Son constat est renforcé par le fait que « Le total des taxes foncières et d’habitation payées par les ménages est passé de 1,23% du PIB en 1995 à 1,67% en 2017 pour revenir à 1% en 2025. »

Nous pouvons nous réjouir de cette nouvelle, tout en regrettant que la France occupe la plus haute marche du podium européen en termes d’impôts périodiques (donc hors droits de mutation) sur la propriété immobilière. Ils représentent chez nous l’équivalent de 1,9% du PIB, contre 0,4% en Allemagne, 0,6% aux Pays-Bas, 0,9% en Espagne, 1,1% en Italie ou encore 1,3% en Belgique, comme le rappelle à bon escient l’ancien magistrat.

Taxe foncière ou taxes foncières ?

Néanmoins, il faut préciser de quoi l’on parle. François Ecalle s’en tient à la TFPB. S’appuyant sur la Direction générale des collectivités locales (DGCL), il annonce un taux moyen de 39,8% en 2025 contre 39,7% en 2024. Un chiffre qui présente un point de différence avec celui calculé par l’Observatoire de l’UNPI pour qui, en 2024, le taux moyen est de 40,67% (sans doute à cause d’un périmètre différent).

Mais les taxes foncières ne se limitent pas à la TFPB. Il en existe parfois d’autres : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), la taxe spéciale d’équipement (TSE) – et même une TSE spéciale dans les Antilles et dans l’agglomération du Grand Paris ! – la taxe additionnelle spéciale annuelle (TASA) pour les propriétaires franciliens, la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations (GEMAPI) et la taxe de balayage. Il y a bien sûr la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), la taxe sur les logements vacants (TLV) ou la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Et n’oublions pas la taxe d’aménagement, la taxe sur la cession de terrains nus rendus constructibles et la redevance d’archéologie préventive (RAP).

Par conséquent, il paraîtrait judicieux d’examiner l’évolution de l’ensemble de la fiscalité locale après la suppression de la TH et pas seulement celle de la TFPB. Par exemple, la taxe GEMAPI, facultative et à la main des intercommunalités, voit son produit croître chaque année sous le double effet de la progression de son taux et de l’augmentation du nombre d’intercommunalités l’ayant instituée. Il a triplé entre 2018 et 2023, suivant un taux de croissance annuel moyen de 24,4%. Autre exemple avec la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, possible dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV) : en 2017 (année à partir de laquelle cette majoration a été autorisée par la loi), 199 communes ont majoré leur taux de THRS et 1628 en 2025. Et alors que moins d’une centaine de communes appliquaient le taux maximum de 60% de majoration en 2021, elles étaient 657 en 2025. Elles pourraient être plus de 680 cette année.

La fiscalité locale sur les entreprises repart à la hausse

Les entreprises sont soumises, elles aussi, aux taxes foncières. Elles ont par ailleurs des taxes liées au foncier qui leur sont propres comme la cotisation foncière des entreprises (CFE), la taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM), la taxe sur les friches commerciales (TFC) et la taxe de séjour, auxquelles on peut ajouter l’imposition forfaitaire des entreprises de réseaux (IFER) qui taxent principalement des installations énergétiques (éoliennes, centrales nucléaires, transformateurs électriques, installations gazières, etc.) et la taxe locale sur la publicité extérieure (TLPE). Tout cela, bien sûr, coexiste avec d’autres taxes à l’instar du versement mobilité (VM) ou de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Emmanuel Macron a opéré, peu ou prou, avec les entreprises la même manœuvre qu’avec les particuliers en programmant une extinction progressive de la CVAE. Cette réforme a vu le jour en 2021, mais a été suspendue par la loi de finances pour 2025 qui a reporté la suppression totale de la CVAE en 2030. Néanmoins, le taux maximal théorique a fortement baissé, passant de 1,5% avant 2021, à 0,75% en 2022, puis 0,28% en 2024. Le montant total payé par les entreprises est tombé de 19,5 milliards d’euros (Md€) en 2020 à 9,6 Md€ en 2022 et environ 4 Md€ en 2024. Par ailleurs, depuis 2023, elle est perçue au profit du budget de l’État et non plus au bénéfice direct des collectivités locales (qui reçoivent une compensation).

Cette réforme a fait baisser la fiscalité locale des entreprises de 22,7% entre 2020 et 2021. Mais depuis, elle ne cesse de progresser : +5,3% en 2022 (+1,8 Md€) ; +4% en 2023 (+1,5 Md€) ; +1,6% en 2024 (0,6 Md€) ; +2,3% en 2025 (+0,9 Md€). Ce qui fait que le montant payé par les entreprises au titre des taxes et impôts locaux, qui est passé de 45,1 Md€ en 2020 à 34,9 Md€ en 2021, est remonté à 39,7 Md€ en 2025, selon le Baromètre de la fiscalité locale du Medef. La baisse obtenue grâce à la réforme de 2021 a donc déjà été effacée de moitié.

L’augmentation des impôts locaux est programmée

La suppression de la TH et la diminution de la CVAE ont été compensées principalement par l’affectation, aux collectivités concernées, d’une fraction de la TVA perçue par l’État. Le gouvernement avait assuré que la compensation se ferait à l’euro près. L’Association des maires de France (AMF) prétend, au contraire, que si les anciennes taxes avaient été maintenues, le bloc communal (communes et intercommunalités) aurait perçu 2 Md€ de plus depuis 2018. Cela n’est cependant pas grand-chose au regard des 82 Md€ de dotation globale de fonctionnement (DGF) non versés par l’État au bloc communal depuis 2014.

Selon la Banque postale, la fiscalité directe et indirecte avec pouvoir de taux des collectivités représentait 90% de la totalité de leurs ressources fiscales en 1986. En 2025, cette part n’était plus que de 49%. Un rapport du député Stéphane Delautrette sur l’autonomie financière des collectivités territoriales annonce un taux d’autonomie fiscale en 2024 (recettes fiscales sur lesquelles les collectivités disposent d’un pouvoir de taux ou d’assiette) de 38% pour le bloc communal, de 13,9% pour les départements et 8,5% pour les régions.

Les collectivités sont donc de plus en plus dépendantes de l’État pour leurs ressources. Or, chacun le sait, celui-ci est en grande difficulté financière. Pour boucler son budget, il cherche à faire des économies sur le dos des collectivités. C’est ainsi que l’on parle beaucoup d’une diminution de la principale aide de l’État en matière d’investissement, le Fonds de compensation pour la taxe sur la valeur ajoutée (FCTVA), dans le projet de budget 2027.

Bien sûr, les collectivités doivent aussi faire des efforts. Il y a encore en la matière des marges de manœuvre importantes. Cela dit, la baisse des dotations et transferts de l’État ne peut que les pousser à augmenter les impôts locaux qui sont encore à leur main, comme la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).