La loi ALUR ou comment entraver l’économie et la construction de logements

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové dite « ALUR », initiée par Madame Cécile DUFLOT et publiée au Journal officiel du 26 mars 2014, entre en vigueur progressivement.

A l’effet de vouloir protéger les locataires et les acquéreurs, elle fait fi de plusieurs principes fondamentaux du droit tels que la liberté contractuelle grâce à laquelle l’accord sur le prix et la chose doit suffire à la validité des conventions.
Cette loi soumet les bailleurs et vendeurs à des obligations nombreuses et sujettes à interprétation, ajoutant ainsi de l’insécurité juridique à l’instabilité économique.

Nous pouvons citer à titre d’exemples non exhaustifs :

I°) en matière de bail, l’instauration :

a) d’un système de blocage des loyers ;
b) de nouvelles limitations à la liberté de ne pas renouveler le bail à son expiration ;
c) de sanctions pénales en cas d’atteinte par le bailleur à des règles administratives qui portent elles-mêmes atteinte au droit de propriété…

II°) en matière de vente d’une grande majorité de lots de copropriété :

a) les annonces, outre le fait qu’elles doivent déjà indiquer le résultat du diagnostic de performance énergétique, devront en outre mentionner :
« 1° Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
« 2° Le nombre de lots ;
« 3° Le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes de la copropriété ;
« 4° Si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures. »

b) devront être annexés au compromis, outre les innombrables diagnostics déjà obligatoires :
« 1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :
« a) La fiche synthétique de la copropriété ;
« b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant ;
« c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
« 2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
« a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
« b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ;
« c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
« d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
« 3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
« 4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot; (Ainsi, le vendeur devra désormais fournir deux superficies différentes : une communément appelée « Carrez », l’autre dite « habitable» … à quand la garantie sur une troisième superficie telle que la surface de plancher ?).
« 5° Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.
« 6° Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du Code de la Construction et de l’Habitation et le plan pluriannuel de travaux prévu à l’article L. 731-2 du même Code »

c) devront être notifiés par le notaire au syndic – au moins un mois avant la vente définitive mais seulement après la purge du droit de préemption urbain qui dure déjà deux mois – le nom de l’acquéreur et de son conjoint ou partenaire de PACS, à l’effet de s’assurer que ces derniers ne sont pas débiteurs à l’égard de la copropriété…faute de quoi la vente envisagée sera nulle…

Cette loi, à vouloir abreuver les locataires et acquéreurs d’informations et de garanties, allonge les délais et les preuves à préconstituer, ce qui engendre des coûts à la charge des propriétaires qui ne manqueront pas de les répercuter.

Les compromis auront désormais pour inconvénients de n’engager que le vendeur et d’être aussi longs à préparer que la vente définitive. L’acquéreur fera donc mieux de s’en dispenser pour requérir un prêt à sa banque en demandant à son propre notaire de lui procurer une attestation certifiant son projet d’acquisition. Ainsi, les parties raccourciront de presque deux fois le temps nécessaire à la réalisation de l’acte définitif, délai raccourci qui reste largement suffisant et pendant lequel le vendeur conservera, au même titre que l’acquéreur, sa liberté contractuelle.

Cette loi est tout à la fois liberticide et attentatoire des droits des propriétaires. Elle n’aura pour effet que d’éloigner un peu plus les investisseurs du marché immobilier, de limiter le nombre de logements construits, de raréfier le marché locatif au détriment des locataires ainsi que le font toujours des mesures de limitation des libertés contractuelles entre bailleurs et preneurs comme l’a si bien montré Alfred Sauvy en analysant les effets des blocages de loyers à la fin de la Grand Guerre.
Espérons néanmoins que les professionnels du droit et de l’immobilier sauront s’adapter, qu’ils innoveront, au sein de leurs structures, en constituant des services spécialisés dans l’assistance et l’aide aux propriétaires, et/ou en ayant recours au progrès technique : par exemple, la signature électronique permet désormais de n’apposer que deux signatures au lieu des centaines exigées pour les actes « papier », lesquels actes « papier », avec cette nouvelle loi, triplent de volume.

Ainsi, en réponse au choc de complexité créé par cette loi, l’initiative privée pourrait décharger les clients, utilisateurs, investisseurs ou promoteurs, de toute obligation administrative afin que ces derniers, premiers contributeurs à la construction de logements, se consacrent sereinement et pleinement à leurs seules activités.
Mais que d’énergies perdues pour rien ! Que de bêtises au service de la seule démagogie !

Antoine DELSOL, Notaire