Non, l’encadrement des loyers n’aide pas les plus modestes

Emmanuel Grégoire en a fait un point phare de son programme pour les municipales de Paris : l’encadrement des loyers est un élément clé de la doctrine socialiste. Un rapport des économistes Guillaume Chapelle et Gabrielle Fack vient d’en dresser pourtant un bilan beaucoup moins favorable, la mesure apparaissant comme une politique aux coûts non négligeables.

Sur le court terme, selon le périmètre étudié par l’étude, l’encadrement amène une baisse modérée des loyers, estimée entre 2 et 4 % dans les premières années, entraînant donc un transfert de revenus des bailleurs vers les locataires.

Mais ces chiffres cachent de nombreuses conséquences : d’abord, l’étude montre que les propriétaires ne sont pas tous des personnes fortunées, et surtout, les locataires bénéficiaires ne sont pas systématiquement des ménages modestes : « Dans plusieurs zones concernées, et tout particulièrement à Paris, une part substantielle des gains bénéficie à des ménages appartenant aux centiles élevés de revenu ». Le résultat s’éloigne donc largement de la redistribution parfaite, tant rêvée par les idéalistes socialistes.

Deuxièmement, la mise en œuvre du dispositif repose sur une architecture institutionnelle bien trop complexe, marquée par une multiplicité d’acteurs et des règles souvent peu lisibles. Cette complexité nuit à la crédibilité du dispositif : « Ces fragilités de gouvernance ne sont pas subsidiaires : elles affectent directement la crédibilité, l’appropriation par les acteurs et l’efficacité du dispositif ».

Dans un troisième temps, le rapport soulève les interrogations sur les effets à moyen et long termes de l’encadrement des loyers. Il explique : « la revue de la littérature économique effectuée rappelle néanmoins que les effets de l’encadrement des loyers peuvent être progressifs et cumulatifs : baisse de la rotation, allocation non optimale croissante du parc, stratégies d’évitement, arbitrages vers d’autres usages du logement. »

En dernier point, le rapport met l’accent sur le coût pour les finances publiques. La baisse des loyers entraîne mécaniquement une diminution des recettes fiscales issues des revenus fonciers, une partie de l’effort étant ainsi indirectement supportée par l’État. Par ailleurs, « D’après les estimations de la mission sur le taux d’imposition des revenus locatifs des propriétaires, pour un euro de baisse de loyer, environ un tiers est financé par l’État via une baisse des recettes fiscales, pour deux tiers qui sont supportés par les bailleurs via une baisse de leur revenu après impôt. »

Finalement, l’encadrement des loyers aurait pu être un autre chapitre du chef-d’œuvre « ce qu’on voit et ce qu’on ne voit pas » de Frédéric Bastiat : sur le très court terme, la mesure conduit à une baisse modeste des loyers, mais cette ce résultat s’accompagne d’une tension accrue sur le marché du logement pour les personnes que le dispositif entendait protéger.