Interdiction des résidences secondaires : la fausse bonne idée

Comme chaque été, ceux qui ont pu aller se reposer à la mer ou en montagne ont constaté une certaine saturation de ces villes ou villages estivaux. Faut-il pour autant y interdire les résidences secondaires comme déjà en ont décidé ou sont sur le point d’en convenir Saint-Malo, Biarritz, Cancale, Chamonix, Oléron, Bonifacio, Annecy, Royan… ? Ces mesures démagogiques constituent une grave atteinte à la propriété et leurs effets pervers seront sans doute plus nombreux que prévu.

Constatant, en particulier dans les communes touristiques, la part importante de résidences secondaires dans le parc total et l’essor des meublés de tourisme, les parlementaires se sont inquiétés de la raréfaction de l’offre de logements en location de moyenne ou de longue durée, notamment pour les saisonniers, et de l’augmentation du coût moyen des loyers. Leur solution a été d’interdire la construction de nouvelles résidences secondaires.

Les ardeurs intempestives de la loi

Ainsi a été proposée par les députés Echaniz (PS) et Le Meur (macroniste) une loi, adoptée le 19 novembre 2024, pour y soumettre à DPE (diagnostic de performance énergétique) et à déclaration, voire à autorisation, les locations en meublé. Cette loi dispose encore que les communes dans lesquelles la taxe annuelle sur les logements vacants est applicable, ou celles dans lesquelles les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation, pourront délimiter « dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale ». Les logements soumis à cette obligation ne pourront pas être vendus ou loués sans que cette obligation figure au contrat et ils ne pourront pas être loués en meublés de tourisme. La loi étend aussi à toutes les « zones tendues » l’autorisation à obtenir pour changer la destination d’un local. Enfin, aux contraintes réglementaires ils ont ajouté une punition fiscale en supprimant le régime de fiscalité allégée des meublés de tourisme classés.

Le contre-exemple suisse

Les parlementaires auraient pourtant mieux fait d’aller d’abord voir du côté de la Suisse les effets contestables de telles mesures d’interdiction. En effet, sur initiative populaire de 2012, la Confédération helvétique a adopté la Lex Weber, loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS) applicable depuis 2016, pour limiter drastiquement la construction de résidences secondaires dans les communes de villégiature touristique. Il s’agissait, comme en France, de lutter contre la flambée des prix de l’immobilier, la raréfaction des logements abordables pour les résidents permanents, la désertification des villages hors saison touristique et une pression croissante sur les paysages et les espaces naturels.

Sous réserve de certaines dérogations, la Lex Weber interdit de construire de nouveaux logements destinés à un usage libre (donc possiblement secondaire)  dans les communes qui comptent plus de 20 % de résidences secondaires.  Seules les anciennes constructions peuvent continuer d’être utilisées, vendues ou transmises librement, toute transformation et tout agrandissement de ces biens étant strictement réglementés.

Le résultat n’est pas à la hauteur des espérances. « Force est de constater, observe Finance Lab, un bilan plutôt mitigé concernant les objectifs initiaux de la Lex Weber. […] l’objectif visant à offrir davantage de logements accessibles aux populations locales peine à être atteint. En effet, les communes alpines offrent peu de débouchés professionnels aux jeunes ménages, limitant ainsi les installations permanentes en montagne et la construction de résidences principales. »

Des agents immobiliers locaux observent que la loi « a occasionné non seulement des pertes d’emplois depuis son instauration, mais aussi une baisse de l’activité touristique. D’autre part, les subtilités de ladite loi entraînent de nombreux questionnements de la part des propriétaires qui doivent se rendre dans les tribunaux pour obtenir réponse. » Certains propriétaires déclarent improprement leur résidence secondaire en résidence principale… La situation reste difficile pour les habitants permanents et les travailleurs des régions de montagne qui peinent à trouver un logement abordable.

La nuisance des contraintes

En pratique, la construction de résidences secondaires a été stoppée en Suisse, mais leur raréfaction a fait beaucoup monter les prix des chalets à vendre. Sans pour autant que le prix des résidences dites principales ne baisse. Il a cependant moins augmenté parce que les acquéreurs considèrent à juste titre que les obligations d’usage qui pèsent sur ces biens nuit à leur valorisation.

L’avenir de ces communes touristiques est en jeu. Car en muselant le développement de ces territoires, le risque est de les endormir. Les commerçants n’y retrouveront pas leur compte. La dynamique sera peut-être cassée. Ces villages, figés, deviendront des musées. Les prix des logements à usage de résidence principale seront peut-être moindres, parce qu’il n’y aura plus de marché, moins de clients.

La limitation de construction crée des rentes de situation au profit des anciens propriétaires et pénalisent les nouveaux arrivants. C’est une mesure d’un monde ancien qui se protège par la loi contre les générations qui viennent. Mais l’avenir ne se gagne jamais en protégeant les situations acquises.

Ces mesures sont en outre une atteinte inadmissible à la propriété. Et attenter à la propriété consiste à couper les ailes de la population locale, à entraver son devenir.

Plutôt que d’interdire, la loi devrait faciliter. Si les contraintes étaient levées sur la location, saisonnière ou non, meublée ou non, si la fiscalité en était simple et modeste, il serait peut-être plus intéressant de louer à l’année ou à la saison aux employés locaux qu’à la semaine aux touristes.

Une fois de plus, les élus prétendent faire le bien des autres malgré eux et ils le font mal. Les habitants de chaque village savent mieux ce qu’ils souhaitent pour eux-mêmes que l’Assemblée nationale. A condition bien sûr que la réglementation ne les entrave pas. Mais trop souvent la loi les contraint et les incite ou oblige à des comportements déviants à l’encontre desquels elle intervient plus encore, au point de ruiner la liberté de choix des uns et des autres dans un cercle vicieux qui conduit à brouiller les vrais signaux, naturels et spontanés, des bonnes politiques.

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