Paris : une politique du logement coûteuse, inefficace et opaque

Le rapport Legaret met en évidence les erreurs de cette politique. Ici, comme au niveau national, on donne la priorité au parc « social », on investit avec de l’argent public, on préempte à vil prix et on fausse le marché de l’immobilier. Qui en profite ?

La Mission d’Information et d’Evaluation présidée par Jean-François Legaret, Président du Groupe UMPPA, vient de rendre public le Rapport sur la politique immobilière de la Mairie de Paris. Ce rapport mérite qu’on en parle pour au moins deux raisons. Tout d’abord parce que le rapport sur le logement dit social réalisé par l’IREF est largement cité, y compris dans les recommandations de la Mission (et l’un de ses auteurs, Nicolas Lecaussin, a été auditionné au Conseil de Paris), ensuite parce que la politique menée à Paris par les pouvoirs publics est une parfaite illustration, parfois même caricaturale, de celle qui est mise en pratique au niveau national … avec les mêmes résultats catastrophiques !

Le rapport Legaret analyse en détail les actions menées depuis 10 ans par la mairie de Paris dans le domaine du logement, en comptabilisant les moyens financiers et humains engagés. Il établit aussi une comparaison avec la politique du logement au niveau national, et conclut en faisant d’intéressantes propositions.

Comme au niveau national, les pouvoirs publics parisiens font de la politique du logement une priorité. Il existe, en effet, une pénurie de logements en Ile-de-France. Le marché locatif privé s’est dégradé à Paris et en Ile-de-France avec des taux de mobilité extrêmement faibles et en diminution (17.6 % à Paris et 23.1 % en Ile-de-France). Le marché de l’immobilier est lui aussi déprimé avec une diminution des transactions en 2012 de l’ordre de 13 %. Le parc immobilier parisien est constitué de 1,35 million de logements répartis entre : 33 % de propriétaires occupants, 44 % de locataires dans le secteur privé , 17 % de locataires résidant dans le secteur social. Le marché parisien enregistre en moyenne 39 500 transactions chaque année soit 870 000 transactions sur la période 1991-2012, dont plus de 80 % sont réalisées par des particuliers. Au niveau des administrations et de la Ville de Paris, seulement quelques dizaines de transactions sont réalisées tous les ans ce qui démontre une mainmise totale de la Ville sur les logements. De plus, le droit de préemption exercé par la Ville a pour conséquences des écarts énormes (de l’ordre de 60 %) de coûts avec le prix moyen du marché :

Comparaison entre le coût moyen d’acquisition des biens préemptés par la Ville de Paris et le prix moyen du marché pour des biens similaires de 2001 à 2011 (en € par m²)

Comme au niveau national, la politique de la Ville fausse le marché. Au niveau des logements sociaux, la Ville réalise environ 6 000 par an, sans pour autant connaître les caractéristiques des occupants. De nombreux organismes HLM en sont responsables et bénéficient des aides et avantages fiscaux trois fois supérieurs à ce dont disposent les bailleurs privés. En 2012, la Ville a dépensé environ 370 millions d’euros pour les logements sociaux.

En conclusion, le rapport souligne l’opacité de la gestion du parc social public et demande plus de transparence. Parmi les propositions figurent aussi celles que l’IREF soutient : une plus grande libéralisation du marché pour faciliter les constructions neuves et plus d’aides à la personne et moins d’aides à la pierre.