Il y a dix ans, Amsterdam faisait figure de laboratoire européen de la régulation des meublés touristiques. Face à la hausse des loyers et à la pression sur le centre-ville, la municipalité a progressivement durci les règles relatives à ce type de location, qui commençait à se faire envahissant dans cette ville attractive : limitation du nombre de nuitées autorisées (30 par an aujourd’hui), obligation d’enregistrement, interdiction pure et simple dans certains quartiers (depuis 2020), amendes élevées en cas d’infraction. On ne rigole pas avec la police du logement !
L’objectif était clair : contraindre l’offre touristique afin de libérer des logements pour les habitants et enrayer la flambée des prix.
Dix ans plus tard, le constat est des plus nuancés… et peu favorable. La pénurie demeure aiguë. Les loyers restent élevés, l’accès au logement pour les classes moyennes et les jeunes actifs difficile, et les files d’attente pour le logement social longues. Autrement dit, la restriction des meublés touristiques n’a pas suffi à rééquilibrer le marché, qui reste durablement sous pression.
Pourquoi ?
Parce que le cœur du problème n’est pas tant l’usage ponctuel de certains appartements quand leurs propriétaires ne les occupent momentanément pas, que l’insuffisance structurelle de l’offre. Amsterdam est une ville attractive, dynamique, contrainte par une géographie étroite et des règles d’urbanisme strictes. La croissance démographique et économique y a été plus rapide que la construction. Dans ce contexte, retirer une partie des logements du marché touristique ne crée pas mécaniquement des milliers d’appartements supplémentaires à louer à long terme.
D’autant que par ailleurs, les touristes, eux, ne disparaissent pas : ils ont passé 22,9 million de nuits à Amsterdam en 2024 (alors que la limite fixée par la ville est de 20 millions) et ce chiffre pourrait atteindre 28 millions d’ici 2027 !
L’expérience amstellodamoise rappelle une leçon élémentaire d’économie : quand la demande augmente durablement, la réponse la plus efficace consiste à augmenter l’offre. Sans libération du foncier, sans simplification des procédures de construction, sans densification raisonnée, les restrictions d’usage restent des rustines sur une structure insuffisante. En l’espèce, c’est tout le pays qui souffre d’un déficit de construction : environ 69 000 nouveaux logements ont été achevés aux Pays-Bas en 2025, autant qu’en 2024 et bien en deçà de l’objectif de 100 000 logements fixé par le gouvernement
La fin de la pénurie ne se décrète pas ; elle s’obtient par la production. Dix ans de limitations sur les meublés touristiques n’y ont pas suffi. C’est peut-être le signe que le débat doit changer de focale : moins sur la répartition d’un stock rare, davantage sur sa capacité à croître.
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