Encadrement des loyers : le bilan sévère de la Cour des comptes

Dans son rapport d’octobre 2026 consacré à l’encadrement des loyers, la Cour des comptes dresse un bilan sévère d’une politique qui prétend rendre le logement plus accessible en réglementant les prix, sans résoudre le déséquilibre entre l’offre et la demande. L’expérimentation, qui date de la loi ELAN de 2018 et doit s’achever le 23 novembre, concerne neuf territoires et 1,2 million de locataires, sur les 7,7 millions que compte le parc locatif privé. Effets incertains et difficiles à mesurer, lacunes méthodologiques… rien ne permet aujourd’hui de justifier une généralisation sans conditions.

Les défenseurs de cette politique invoquent la baisse des loyers. La Cour cite une méta-analyse de 196 études nationales qui relève, à moyen et long termes, « une baisse de l’offre locative et du volume de construction, une dégradation de la qualité des logements due au sous-investissement et une réduction de la mobilité résidentielle ». En France, les études n’ont traité des effets qu’à court terme et la Cour juge les évaluations fragiles. À Paris par exemple, l’Atelier Parisien d’Urbanisme (Apur) évalue la baisse des loyers à 5 % entre 2019 et 2025, mais près d’une annonce sur deux (48,6 %) dépasse les plafonds.

Surtout, le plafonnement des prix ne fait pas apparaître de logements supplémentaires. Le rapport rappelle qu’entre 1984 et 2024, le nombre de ménages locataires du parc privé n’a progressé que de 18 %, contre 73 % pour le parc social. Il souligne aussi que le loyer n’est qu’une partie du coût du logement. Depuis 2014, les loyers ont augmenté de 10 %, contre 42 % pour la taxe foncière nette moyenne, et 48 % pour l’indice des prix à la consommation de l’énergie.

La Cour relève enfin les difficultés de mise en œuvre : calcul des loyers de référence, complexité juridique, contentieux sur des arrêtés préfectoraux, inégalités territoriales… Elle demande de fiabiliser la collecte de données et envisage deux options : prolonger l’expérimentation en la réformant en profondeur, ou y mettre fin au profit d’un meilleur respect des règles existantes d’évolution des loyers.

Au vu de ce bilan, la seconde option s’impose. La pénurie se combat par l’offre : faciliter la construction, simplifier l’urbanisme, remettre des logements vacants sur le marché, rendre la fiscalité immobilière cohérente, autant de leviers que la Cour mentionne elle-même. Généraliser l’encadrement, comme le réclame la gauche, reviendrait à pérenniser un dispositif qui n’aide pas les plus modestes.